別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
埼玉川島 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
埼玉川島 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　﨡原　康善   TEL.
鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡川島町大字中山字中廓１１７９番９
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅と農
家住宅が混在する住
宅地域		 東4m町道 水道、ガス、下水 川越

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はありません 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ町道		 交通

施設		 川越駅北方

10.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺が市街化調整区域なので宅地化と人口集積は見込めず、現状維持で推移してゆくと予測します。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市・川島町で、需要者の中心は圏内の地縁者・血縁者です。鉄道駅の無い町内で
は従来から開発機運の盛り上がりに欠けていました。今後も住民の高齢化で街並みの維持改善は期待できません。不動
産業者による新築戸建で２０００万円台前半が中心価格となっています。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 鉄道駅の無い既存の住宅地で、自己居住の戸建が多いため土地から購入するアパート経営は十分な収益を上げるには至
らず、散見される地主経営のアパートは節税目的のため投資利回りを考慮していません。このため、収益価格は採用せ
ず実証的な取引価格に軸足を移し比準価格を標準として、代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定し
ました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.1]		 [103.0]
100		 38,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の政策金利引き上げ及び為替と資源価格
の変動が、個人消費や設備投資の回復に影響
しており不動産マーケットに反映されていま
す。

周辺を含んで過疎化が進行中で、住宅地とし
ての魅力を喪失しています。



個別的要因に変動はありません。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +14.5
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 埼玉川島 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
１２
-34606		 比企郡川島町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２５０１－
０８
-34601		 比企郡川島町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12.4m市
道、北8m、
角地
２住居

(70,200)
c ２５０１－
０８
-34605		 比企郡川島町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２５０１－
０４
-23901		 坂戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
e ２５０１－
１２
-23905		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,859  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
37,707 		 100
[ 103.0]
36,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
37,700 
b (　           ) 
37,788  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.4]
39,469 		 100
[ 107.4]
36,750 
37,900 
c (　           ) 
34,530  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
34,115 		 100
[ 103.1]
33,089 
34,100 
d (　           ) 
31,761  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
31,478 		 100
[  82.6]
38,109 
39,300 
e (　           ) 
31,304  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
33,267 		 100
[  87.1]
38,194 
39,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.7 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,700 円／㎡]  



埼玉川島 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の存する近隣地域及びその周辺には共同住宅等の収益物件はほとんど見られないことから、賃貸市場
が成熟していない地域であると判断した。したがって、収益還元法の試算は行わなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 埼玉川島 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡川島町大字中山字中廓１１７９番９
 0302000479365-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
埼玉川島 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
埼玉川島 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.
鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡川島町大字中山字中廓１１７９番９
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
台形
1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅と農
家住宅が混在する住
宅地域		 東4m町道 水道、ガス、下水 川越

10.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ町道		 交通

施設		 川越駅北方

10.0km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅を中心とする住宅地域としてほぼ成熟しており、特段の地域要因の変動はない。したがっ
て、しばらくは現状のままで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川島町を中心に周辺市町における郊外部の住宅地域と判断する。川島町には鉄道駅はなく、主たる需要者
は自家用車、バスによる通勤が中心の勤労者、あるいは地元地縁のエンドユーザー等である。圏央道が町内を横断して
いることから工業団地の需要は堅調であるが、住宅地の取引動向は活発とはいえない。新築一般住宅の成約水準はバラ
つきがあるものの標準地の規模程度であれば２千万円～３千万円程度が中心と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内における取引事例数は多くないものの、採用した取引事例はいずれも川島町内に存する事例である。補修
正も適切であり比準価格の説得力は高い。収益価格については、対象標準地の存する近隣地域及びその周辺において、
共同住宅等の収益物件はほぼ見られず、賃貸市場は未成熟と判断して試算を見送った。したがって、本件においては前
年公示価格を基礎として、比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -6                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     31,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.1]		 [103.0]
100		 38,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部足踏みが見られるが緩やかな回復
基調にあり、雇用・所得環境も改善する一方
、物価上昇、中東情勢等の影響に注意する必
要がある。

地域要因に特に変動はなく、また当該地域の
需要は弱く、むしろ地価は下落傾向となって
いるものと思料する。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +14.5
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 埼玉川島 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
０４
-34609		 比企郡川島町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m町道、
南西7.5m、
準角地
１低専
地区計画等
(70,100)
b ２５０１－
０４
-34601		 比企郡川島町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m町道、
中間画地
２住居

(60,160)
c ２５０１－
１２
-34606		 比企郡川島町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東6m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２５０１－
０８
-34605		 比企郡川島町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２５０１－
０１
-34601		 比企郡川島町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西6m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,340  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
43,756 		 100
[ 119.2]
36,708 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
37,800 
b (　           ) 
44,638  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
43,034 		 100
[ 110.7]
38,874 
40,000 
c (　           ) 
37,859  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
38,089 		 100
[  97.9]
38,906 
40,100 
d (　           ) 
34,530  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
34,115 		 100
[  94.9]
35,948 
37,000 
e (　           ) 
35,865  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
35,365 		 100
[  94.7]
37,344 
38,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     38,700 円／㎡]  



埼玉川島 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の存する近隣地域及びその周辺には共同住宅等の収益物件はほとんど見られないことから、賃貸市場
が成熟していない地域であると判断した。したがって、収益還元法の試算は行わなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 埼玉川島 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡川島町大字中山字中廓１１７９番９
 0302000479365-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考