令和7年1月14日　提出 埼玉小川 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 5,080,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町大字大塚字上宿１６１番３ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層小売店舗、店舗 併用住宅が混在する 商業地域 北10.4m県道 水道、ガス、下水 小川町 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市機能誘導区域 街 路 １０．４ｍ県道 交通 施設 小川町駅南西方 780m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 現在町では道の駅おがわまちの再整備が大きな話題になっており、こちら方面は印象が薄くなっている。物価高 もあり事業環境は引き続き厳しい。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小川町及び周辺市町に存する商業地域等。需要者の中心は、地元の個人事業者のほか医療・福祉関係者 。物価上昇や人件費高騰が事業継続に影響を及ぼしており引き続き事業環境は厳しい。在来の街道沿いの近隣商業地域 で古い建物が多い。継続が困難になったのか閉店・廃業してシャッターを下したままの店舗が目立つ。住宅地化してい る。大規模店舗等に顧客が流出し、廃れている。不動産取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引事例 に基づき比準価格を試算した。事業主の高齢化、電子商取引の進展等により零細な在来の商店は苦境にある。最近訪日 外国人客の人数がコロナ禍前の水準を超えたようだが、こちら方面に影響はない。比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,400 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [105.0] 100 [173.0] [100.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] １％を超える人口減少が継続。町立小中学校 は、令和７年度から令和１２年度にかけて、 小学校を２校、中学校を１校へと段階的に統 合する予定。 引き続きシャッターおろした店舗が多い。改 善している様子はない。劣化して悪い状況に ある建物がみられる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +10.8 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％