別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
埼玉小川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
埼玉小川 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　新井　寛久   TEL.
鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡小川町大字大塚字大塚宿７６番８
 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前既成
商業地域		 東13m県道、南側道 水道、下水 小川町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 小川町駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 小川町駅前商店街であるが、地域経済の伸び悩みや生産年齢人口の減少等から、しばらくは現状のまま推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね小川町駅前を中心として隣接市町をも含む圏域に存する商業地域である。需要者の中心は従来から同
一需給圏内に地縁性を持つ事業者または個人が多くを占める。近年、ロードサイド型店舗に客足を奪われ、地域経済の
伸び悩みや生産年齢人口減等から、需給は弱含みである。商業地の取引は少ないため需要の中心となる価格帯を見いだ
すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 求められた試算価格は上記二価格である。比準価格は商業地の取引の実態を直接反映しており実証的で信頼性が高い。
また収益価格は直接法から求められた価格であり商業地の価格形成においては土地の収益性が重要な理論的根拠となり
得るが、適用に際して想定条件に依存していることや賃貸市場の低迷からその安定性にやや難があるため、比準価格を
採用し、収益価格を参考として、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済の回復は足踏み状態で、地場産業の
低迷や生産年齢人口の減少が依然続いている
。


地域要因に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 埼玉小川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小川

-511065		 比企郡小川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m町道、
中間画地
商業

(80,240)
b 小川

-511064		 比企郡小川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.7m町道、
中間画地
商業

(80,240)
c 小川

-510378		 比企郡小川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.5m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 嵐山

-510648		 比企郡嵐山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東9m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
46,680  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,260 		 100
[  65.8]
70,304 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
73,800 
b (　           ) 
37,845  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
38,424 		 100
[  63.0]
60,990 
64,000 
c (　           ) 
40,537  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,415 		 100
[  69.9]
57,818 
60,700 
d (　           ) 
60,507  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
84,038 		 100
[  97.5]
86,193 
90,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.1 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.8 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,400 円／㎡]  



埼玉小川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,700,518 
396,420 
1,304,098 
1,253,980 
50,118 		 （　0.9722）
48,725 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　        937,019 円　　　　（　      9,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
埼玉小川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 80.00 Ｓ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   103 ㎡      7.0 m x   13.5 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,915 
153,200 		 2.0  306,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

153,200 		 306,400 
0 
⑨年額支払賃料        153,200 円　×　12ヶ月　＝　       1,838,400 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          48,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,886,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       188,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,697,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           306,400 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,700,518 円　　　　（　        16,510 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,918 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,915 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
埼玉小川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,500 円  　　　　     16,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 94,320 円  　　　        1,886,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      135,200 円  　　　　     16,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        16,900 円  　　　　     16,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,900 円  　　　　     16,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         396,420 円　（　　　　　　         3,849 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,253,980 円  
（　　　　　        12,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,700,518 円      
②総費用 396,420 円      
③純収益　①－② 1,304,098 円      
④建物等に帰属する純収益 1,253,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 50,118 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 48,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          473 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        937,019 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 埼玉小川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡小川町大字大塚字大塚宿７６番８
 0304000284821-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
埼玉小川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
埼玉小川 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.
鑑定評価額 6,210,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 比企郡小川町大字大塚字大塚宿７６番８
 ②地積
　(㎡)		 103  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 中小規模の小売店舗
が建ち並ぶ駅前既成
商業地域		 東13m県道、南側道 水道、下水 小川町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        98 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 小川町駅南方

150m		 法令

規制		 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 　中心市街地の既存商業地だが商況は周辺人口の減少もあって低落傾向が続いていて地価の上昇もなかなか見込
めないのが現状とみられる。今後も同様に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,780 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は比企郡小川町と嵐山町の商業地域をその圏域とする。近隣地域は小川町駅前通り沿いの商業地で中心市
街地といってもよくその周辺商業地も含め一応の繁華性も見て取れるが、地元店舗事業者の高齢化、人口減少に伴う消
費需要の低迷もあって衰弱は否めない。くわえて国道２５４号の嵐山方面に連担する商業施設に顧客ニーズを奪われて
おり、商業地として難しい不動産市場にある。中心となる価格帯は一概には見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域とその周辺域は既存の商業地域として小売店舗が集中連担するが、土地価格に見合う賃料からの賃料相場は
形成されているとはいえないどころか、空室テナントビルや普通の空き店舗も目立っている。賃料は周辺相場からのも
ので土地価格との相関関係も希薄である。よって本件では比準価格を重視し標準として、収益価格を参酌し鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　輸入資材の高騰、物価高等にあっても不動
産市場は県南都市部では上昇圧力依然あり、
県央域では一進一退の状況にある。


地域における要因に大きな変化はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 埼玉小川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小川

-511064		 比企郡小川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.7m町道、
中間画地
商業

(80,240)
b 小川

-511065		 比企郡小川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m町道、
中間画地
商業

(80,240)
c 小川

-510378		 比企郡小川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.5m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,845  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
38,424 		 100
[  67.4]
57,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
59,900 
b (　           ) 
46,680  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,260 		 100
[  77.7]
59,537 
62,500 
c (　           ) 
40,537  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,415 		 100
[  72.5]
55,745 
58,500 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.8 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.1 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,300 円／㎡]  



埼玉小川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあって造成事例は無く、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,809,691 
418,280 
1,391,411 
1,343,020 
48,391 		 （　0.9722）
47,046 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　        904,731 円　　　　（　      8,780 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
埼玉小川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 80.00 Ｓ1 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 90 ％   400 ％   400 ％   103 ㎡      7.0 m x   13.5 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
80.00 
100.0 
80.00 
1,985 
158,800 		 2.0  317,600 
1.0  158,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

158,800 		 317,600 
158,800 
⑨年額支払賃料        158,800 円　×　12ヶ月　＝　       1,905,600 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　          48,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,953,600 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       195,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,758,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           317,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          158,800 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          48,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,809,691 円　　　　（　        17,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 東松山（賃）
　　　　-510801		 2,053  
(   2,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,139 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,017 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,985 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 小川（賃）
　　　　-510802		 1,283  
(   1,231) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
埼玉小川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,500 円  　　　　     18,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,680 円  　　　        1,953,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      144,800 円  　　　　     18,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        18,100 円  　　　　     18,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,100 円  　　　　     18,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         418,280 円　（　　　　　　         4,061 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,343,020 円  
（　　　　　        13,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,809,691 円      
②総費用 418,280 円      
③純収益　①－② 1,391,411 円      
④建物等に帰属する純収益 1,343,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,391 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 47,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          457 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        904,731 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,780 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 埼玉小川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　比企郡小川町大字大塚字大塚宿７６番８
 0304000284821-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考