令和7年1月14日　提出 嵐山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嵐山 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 7,330,000 円  １㎡当たりの価格 45,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡嵐山町大字菅谷字東原２４９番４６ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い住宅地域 南東4m町道 水道、ガス、下水 武蔵嵐山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 町道 交通 施設 武蔵嵐山駅南方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 嵐山町の新設住宅着工戸数は前年比・前期比持家・分譲ともに低調。物価高・住宅ローン金利上昇により、需要 者がやや慎重になっているとみられる。当面地価は横ばいまたは下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線の沿線で、嵐山町及び周辺市町の住宅地域。需要の中心は、同圏内に居住・勤務する一次取 得者層並びに地縁者。武蔵嵐山駅の駅前広場整備が進み、西口駅前の工事は完了。統合再編後の学校は、現菅谷中学校 の敷地に開校予定。ビルダーの新築戸建住宅の供給もあるが最近はあまりない。直近新設住宅着工戸数（持家・分譲） も前年と比較してやや少ない。土地価格１，０００万円前後、新築戸建住宅２，５００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件はあまり見られない。収益物件建築目的での土地取引は 、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わなくなってきた。収益価格の試算はしなかった。エンドユーザー、不 動産業者が当事者の取引が大半だが、前者の自己利用目的の購入が中心。比準価格は市場性を反映し規範性は高い。比 準価格を標準とし、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　嵐山 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 嵐山町では立地適正化計画を策定中。令和７ 年４月から施行予定。また、町立小学校３校 を１校に統合再編・同中学校２校を１校に統 合再編する方針。 武蔵嵐山駅西口地区都市再生整備計画に基づ き、駅前広場整備が進み、西口駅前の工事は 完了。統合再編後の学校は、現菅谷中学校の 敷地に開校予定。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％ -0.4 ％