令和7年1月14日　提出 埼玉滑川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉滑川 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡滑川町大字羽尾字山屋敷１２７５番 ②地積 　(㎡) 1,242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） (70,100) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 南東5.3m町道、西側道 水道 森林公園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ３ｍ町道　 交通 施設 森林公園駅北西方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,100) ⑤地域要因の将 　来予測 滑川町市街化調整区域の在来の集落地域（既存の集落）では引き続き不動産取引はあまりない。当面地価は下落 傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、滑川町及び周辺市町の主に市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、同圏内に居住・勤務する一 次取得者層並びに地縁者。米価は急騰したが、肥料・飼料価格も高水準で推移している。稲作農家の倒産・廃業件数が 令和６年は過去最多を更新する状況にある等事業環境は厳しい。３４条１１号区域内で開発された住宅に不動産取引が 偏っていて、既存集落内における自己利用目的の不動産取引が少ないため、需要の中心となる価格帯は把握しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の集落地域内では画地の大きい農家住宅地やいわゆる分家住宅の取引はあまりない。売りに出てもすぐには売れな い。在来の集落地域では借主も少ないため、賃貸市場は未成熟であり、収益物件はほとんどない。収益価格の試算はし なかった。自己利用目的の購入が中心。比準価格は市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [117.2] [100.0] 100 21,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滑川町の人口増は直近頭打ちだが、引き続き 増加。高齢化率は２３％程度。森林公園駅前 の埼玉県信用金庫が令和６年１１月東松山市 内に移転。 町内では水田が約９割耕作、畑が約６割耕作 されている状況。米価は高騰したが肥料・飼 料価格も高水準のまま。農業者の事業環境は 引き続き厳しい。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％