令和7年1月14日　提出 埼玉滑川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉滑川 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡滑川町大字羽尾字両家３８３番３ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い交通至便な住宅地 域 東5m町道、南側道 水道、下水 森林公園 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 町道　 交通 施設 森林公園駅北西方 220m 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 森林公園駅では南口方面のほうが公共施設が整備されている。北口方面はアパートがかなり多く、引き続き大き な開発もない。当面地価は横ばい傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線の沿線で、滑川町及び周辺市町の住宅地域。需要の中心は、同圏内に居住・勤務する一次取 得者層並びに地縁者。県南等からの転入もある。滑川町の人口増加は直近頭打ちになってきて、微増。鉄道駅に比較的 近い市街化調整区域内において、ビルダーによる新築戸建住宅の分譲が多く、そちらに住宅需要が流出している。土地 価格は１，０００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートが多く見られるが、収益物件建築目的での土地取引は人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わなくなっ てきた。収益価格の試算はしなかった。エンドユーザー、不動産業者が当事者の取引が大半だが、前者の自己利用目的 の購入が中心。比準価格は市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、また前 年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [178.2] [105.1] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 滑川町の人口増は直近頭打ちだが、引き続き 増加。高齢化率は２３％程度。森林公園駅前 の埼玉県信用金庫が令和６年１１月東松山市 内に移転。 森林公園駅周辺の市街化調整区域で住宅の供 給が続き、需要がややそちらに流れている。 青空駐車場が引き続き多く、１日２００～３ ００円が中心。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.1 環境　　　　　　 +82.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％