別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
越生 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越生 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和　年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間郡越生町大字越生字町７３７番１
 ②地積
　(㎡)		 574  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 店舗

Ｗ2		 小売店舗、飲食店が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 北9.6m県道、背面道 水道、下水 越生

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市機能誘導区域 街

路		 ９．６ｍ県道 交通

施設		 越生駅北西方

450m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 在来の近隣商業地域。こちらが昔ながらの町の中心地域だが、東方にベイシア・カインズ等大規模店舗ができた
ため、そちらに顧客が流出している。事業環境は引き続き厳しい。当面地価は下落傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
道路後退　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,610 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、越生町及び周辺市町に存する商業地域等。需要者の中
心は、地元の個人事業者のほか医療・福祉関係者。在来の近隣商業地域だが、人口減少・高齢化により継続が困難にな
ったのか閉店・廃業してシャッターを下したままの店舗が目立ち、住宅地化している。越辺川東側の大規模店舗等に顧
客が流出したのか、あるいは縮小均衡したのか、こちら方面は廃れている。需要の中心となる価格水準の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地は概ね安定的でレンタルも多いので土地取引は少ないが、広域的に収集することで複数の信頼性の高い取引事例
に基づき比準価格を試算した。事業主の高齢化、電子商取引の進展等により零細な商店は苦境にある。最近訪日外国人
客の人数がコロナ禍前の水準を超えたが、こちら方面に影響はない。物価高により生活苦を感じる県民が多いようで、
個人消費は盛り上がっていない。比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 １％を超える人口減少が継続している。外国
人は微増。町は小中学校や保育園の給食無償
化を決定したが、毎年の財政負担が心配され
ている。

閉店・廃業してシャッターを下したままの店
が多く、営業している方が少ないように見え
る。前年から改善しているようには見えない
。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越生 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 小川

-510378		 比企郡小川町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.5m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 越生

-511374		 入間郡越生町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m県道
、南東4m、
角地
商業

(90,400)
c 毛呂山

-511375		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.6m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d 小川

-510335		 比企郡小川町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m町道
、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
40,537  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
40,415 		 100
[  88.9]
45,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,500 
b (　           ) 
36,088  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
44,038 		 100
[ 100.7]
43,732 
43,700 
c (　           ) 
45,260  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
46,287 		 100
[ 105.7]
43,791 
43,800 
d (　           ) 
25,713  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
24,557 		 100
[  50.4]
48,724 
48,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +1.9 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　 -12.7 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,400 円／㎡]  



越生 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られなかったため、土地の再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,807,392 
1,825,150 
6,982,242 
6,813,450 
168,792 		 （　0.9726）
164,167 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,218,961 円　　　　（　      5,610 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越生 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   574 ㎡     12.8 m x   42.0 m  前面道路：県道     　   9.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の賃貸需要を考慮して、鉄骨造２階建て店舗・共同住宅、駐車場２台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,688 
422,000 		 3.0  1,266,000 
1.0  422,000 

 2～ 2		 居宅
250.00 
100.0 
250.00 
1,365 
341,250 		 2.0  682,500 
1.0  341,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

763,250 		 1,948,500 
763,250 
⑨年額支払賃料        763,250 円　×　12ヶ月　＝　       9,159,000 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         300,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          48,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,459,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　          48,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       950,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,556,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,948,500 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,537 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          763,250 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         233,555 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,807,392 円　　　　（　        15,344 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,688 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越生 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 463,500 円  　　　　     92,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 475,350 円  　　　        9,507,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,900 円  　　　　     92,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,825,150 円　（　　　　　　         3,180 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,813,450 円  
（　　　　　        11,870 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,807,392 円      
②総費用 1,825,150 円      
③純収益　①－② 6,982,242 円      
④建物等に帰属する純収益 6,813,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 168,792 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 164,167 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          286 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,218,961 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,610 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越生 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間郡越生町大字越生字町７３７番１
 0320000052922-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
越生 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越生 5-2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 入間郡越生町大字越生字町７３７番１
 ②地積
　(㎡)		 574  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 店舗

Ｗ2		 小売店舗、飲食店が
建ち並ぶ県道沿いの
商業地域		 北9.6m県道、背面道 水道、下水 越生

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９．６ｍ県道 交通

施設		 越生駅北西方

450m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 越生町内の主要な幹線道路沿いの商業地であるが、人口減少等により商業繁華性は衰退しており、暫くは現状を
維持しながら推移するものと予測する。地価は依然として弱含みであり下落基調で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
道路後退　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越生町及びその周辺市町の最寄駅近接あるいは幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地である。需要者は
同一需給圏内に地縁を持つ地元企業や個人事業主等が主体となる。当該地域は商業繁華性は低く収益力も低下傾向にあ
る。従って、当該地域及び周辺では、少子高齢化等による人口減少や地域経済の衰退による店舗経営の悪化、商業地の
土地需要の落ち込み等からの回復も不透明感が強く、暫くは地価は下落基調で推移するものと思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は既成の古くからの商業地であるが、商業繁華性は低いことから取引も見られず、価格牽連性の高いものをや
や広範に収集し比較検討を行った。地価は依然として下落基調であり、賃料水準も低迷しており、賃貸市場の成熟度、
実質賃料水準等もやや低廉であることから収益価格は低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は商業地で
もあることから比準価格及び収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果で景気回復が期待されるが、
アメリカの政策動向、物価上昇、中東情勢等
、金融資本市場の変動等の影響に留意が必要
である。

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い
。



特に地価に影響のある個別的要因の変動は無
い。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越生 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 越生

-511374		 入間郡越生町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m県道
、南東4m、
角地
商業

(90,400)
b 毛呂山

-511375		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.6m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 小川

-511065		 比企郡小川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m町道、
中間画地
商業

(80,240)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,088  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
44,038 		 100
[  96.6]
45,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,600 
b (　           ) 
45,260  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
46,287 		 100
[ 102.0]
45,379 
45,400 
c (　           ) 
46,680  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
46,260 		 100
[  91.8]
50,392 
50,400 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +1.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.4 交通・接近　  +1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,600 円／㎡]  



越生 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,817,501 
1,814,400 
7,003,101 
6,813,450 
189,651 		 （　0.9726）
184,455 		 （  5.1 -  0.0 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      3,616,765 円　　　　（　      6,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越生 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   574 ㎡     12.8 m x   42.0 m  前面道路：県道     　   9.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性及び有効需要等を重視して１階はフロア貸しの店舗、２階は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,698 
424,500 		 3.0  1,273,500 
1.0  424,500 

 2～ 2		 共同住宅
250.00 
100.0 
250.00 
1,358 
339,500 		 1.0  339,500 
1.0  339,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

764,000 		 1,613,000 
764,000 
⑨年額支払賃料        764,000 円　×　12ヶ月　＝　       9,168,000 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         300,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   2,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          48,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,468,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　          48,000 円　　×　　       ％　＝　　       946,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,569,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,613,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          764,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         233,784 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,817,501 円　　　　（　        15,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,698 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越生 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 463,500 円  　　　　     92,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 475,800 円  　　　        9,516,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      648,900 円  　　　　     92,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,700 円  　　　　     92,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,814,400 円　（　　　　　　         3,161 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9726    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0735     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0717 ×  30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,813,450 円  
（　　　　　        11,870 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,817,501 円      
②総費用 1,814,400 円      
③純収益　①－② 7,003,101 円      
④建物等に帰属する純収益 6,813,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 189,651 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 184,455 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          321 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,616,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越生 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　入間郡越生町大字越生字町７３７番１
 0320000052922-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考