令和7年1月14日　提出 越生 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越生 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 5,300,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡越生町大字鹿下字柿枝前８０９番２ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 が見られる住宅地域 西5.2m町道 水道 越生 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ町道 交通 施設 越生駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、近年において格別の価格形成要因の変動は認められない。 周辺には空閑地も散見されるが、積極的な開発は見込めず、地価は当面下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、越生町を中心に隣接町を含む公法上の規制が市街化調整区域に所在する住宅地域である。需要者は越生 町内の第一次取得者層が中心となっている。本件は市街化調整区域内の土地であり、需給は弱含みであることから、取 引される土地面積・価格帯ともにばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況にある。近年では人 口減少傾向と土地需要の減退が続いており、地価は下落基調が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件における近隣地域は、市街化調整区域内に存する徒歩圏外の既成住宅地域であり、市場特性上賃貸需要を見込むこ とは適切ではない。当該地域の市場動向として、取引に当たっては自用目的の取引が中心となっており、比隣における 取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態に着目し、本件鑑定評価においては、代表標準地の規準価 格も踏まえたうえで比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [111.4] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。しかし、越生町の不動産市場 （調整区域）では需要の低迷が続いている。 当該地域においては、特別な地域要因の変動 は認められない。 対象標準地は、形状・規模等は概ね標準的と 認められる。したがって、競合する他物件と の優劣は特になく、競争力は普通と判断する 。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％