令和7年1月15日　提出 毛呂山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町中央１丁目７番５ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5m町道 水道、ガス、下水 東毛呂 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       196 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 東毛呂駅南方 500m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既成の戸建住宅地域である。住宅地域としては成熟しており地域に変化を与えるような要因もな く、現状を維持して推移するものと予測され、地価は、横這いからやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線の沿線で、毛呂山町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、同圏内に 居住・勤務する一次取得者層並びに地縁者だが、都心部での住宅価格の高騰により、割安感から同一需給圏外からの転 入者も見られる。市場における中心価格帯は、土地１，０００万円以下、新築戸建住宅２，０００～３，０００万円が 中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅利用を目的とする取引が大半である。収益物件は投資採算が合わなくなってい ることから収益還元法の適用は断念した。比準価格は４事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格 を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [100.2] 100 100 [103.0] 100 [ 83.3] [100.0] 100 49,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は、個人消費・設備投資等が持ち直 し、企業収益・雇用情勢も改善しているが、 物価上昇や金利の変動等の影響に注意する必 要がある。 住環境が比較的良好な既成住宅地域であり、 引き続き住宅地としての熟成度を高めていく ものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.8 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％