令和7年1月14日　提出 毛呂山 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 4,770,000 円  １㎡当たりの価格 42,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町中央３丁目３番３外 ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 東6m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅西方 650m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既存の住宅地域で、既に熟成していることから当面は現状を維持すると予測する。当該地域の地 価は弱含み状態が続いていたが、武州長瀬駅徒歩圏内宅地需要の高まりを受けて近年は上昇基調が認められる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、毛呂山町の市街化区域内住宅地域のうち武州長瀬駅を中心とする圏域。需要者の中心は毛呂山町内に居 住する一次取得者層である。当該エリアは区画整然とした既存の住宅地域であることから、熟成度は高いがやや古い印 象が拭えない面も有している。当該エリアでは中古物件取引が多く、１，０００万円前後が需要の中心で、近年地価は 上昇基調が認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件における近隣地域は、武州長瀬駅徒歩圏内の既成住宅地域である。当該地域の市場動向として、取引に当たっては 自用目的の取引が中心となっており、比隣における取引価格との比較が重要な指標になっている。また、対象標準地は 画地規模が小さいため、アパート建築による収益性を見込むことは適切ではない。したがって、本件においては当該地 域の市場実態に基づき比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　毛呂山 -1                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している。これを受けて毛呂山町の不動 産市場では回復基調が見てとれる。 徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であり、 格別の価格形成要因の変動はない。 対象標準地は、形状・規模等は概ね標準的と 認められる。したがって、競合する他物件と の優劣は特になく、競争力は普通と判断する 。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％ +0.2 ％