令和7年1月13日　提出 三芳 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三芳 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 78,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡三芳町大字竹間沢字北側６２３番５ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、工場等が混在する 住宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 みずほ台 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   150 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 みずほ台駅南方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅、農家住宅、工場等が混在する市街化調整区域の住宅地域で地域要因に特段の変動はない 。当面は現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね三芳町、富士見市、ふじみ野市における市街化調整区域内の住宅地域と判定し た。主たる需要者は、三芳町を中心として同一需給圏内に居住する個人で、一部圏外からの転入者も見られる。市街化 調整区域における宅地開発規制が強化されて以降、開発を行う不動産業者が介在する対象不動産と同種同規模の不動産 取引は停滞傾向にあるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、一般住宅、農家住宅、工場等が混在する住宅地域に存する。不動産取引の主たる需要者は自己利用目的 の個人であり、取得価格としての比準価格が重視されて説得力が優る。収益還元法は、市街化調整区域内に在って賃貸 市場の成立が困難なため適用しない。よって、本件では比準価格を採用し、周辺標準地を規準とした価格との均衡並び に前年標準地価格を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,900 円／㎡ [102.1] 100 100 [104.5] 100 [ 91.1] [100.0] 100 78,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、各種政策の効果もあって、緩やかな 回復が続くことが期待されるが、物価上昇、 国際情勢、金融資本市場の変動等の影響に注 意を要する。 混在住宅地域であるが地域要因に特段の変動 は認められない。地価水準は上昇で推移して いる。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％