鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
埼玉伊奈 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

埼玉伊奈 -5

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　松浦　章

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅が増えつつある区画整理済の住宅地域	南東6m町道	水道、ガス、下水	伊奈中央 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 120 ｍ、南 65 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

令和２年１１月、土地区画整
理事業換地処分が行われた。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道

交通

施設

伊奈中央駅北東方

550m

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅徒歩圏の区画整理済の住宅地域である。未だ農地が見られるものの周辺では低層住宅が増えつつあり、今
後は住宅地としての熟成度を緩やかに高めていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉新都市交通伊奈線沿線で主として伊奈町の住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅購入目的の伊奈
町居住者並びに周辺市からの転入者で、分譲目的の不動産業者等も考えられる。近隣地域は駅徒歩圏内の区画整理済の
住宅地域で相応の需要を有するものの、町内の不動産市況はやや落ち着きが見られ、地価は概ね横ばいで推移している
。土地の中心価格帯は２３０㎡程度で２，０００万円前後、新築戸建住宅で総額３，０００万円台前半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は区画整理済みの住宅地域である。最寄駅徒歩圏にあり周辺には一部共同住宅等も見られるが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く求められた。一方、近隣地域及び周辺では自己使用目的の取引が
中心であり、周辺類似住宅地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。したがって、市場の実勢を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を参考に、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに回復しており、雇用や所得
環境も改善傾向にあるが、物価上昇や金融資
本市場の変動等の影響を注視する必要がある
。

令和２年１１月に換地処分が行われた区画整
理済の住宅地域である。地域要因に特段の変
動はなく、地価は概ね横ばいで推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

埼玉伊奈 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０７１１ -13	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西17.5m町道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	７ｋ０７１１ -69	北足立郡伊奈町		更地	（　）	長方形	南西18m県道、中間画地		１低専 (50,80)
c	７ｋ０７１１ -12	北足立郡伊奈町		更地	（　）	長方形	東6.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	７ｋ０７１１ -1	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)
e	７ｋ０７１１ -3	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	104,361	100 [ 119.4]	87,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	91,300
b	(　 ) 106,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	102,173	100 [ 120.8]	84,580		88,400
c	(　 ) 96,918	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	94,095	100 [ 108.5]	86,724		90,600
d	(　 ) 103,985	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	103,985	100 [ 101.2]	102,752		107,000
e	(　 ) 116,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	114,536	100 [ 109.7]	104,408		109,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,100 円／㎡]

埼玉伊奈 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,853,040	555,478	2,297,562	1,974,960	322,602	（　0.9749） 314,505	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,488,214 円　　　　（　 32,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

埼玉伊奈 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.63	ＬＳ2	185.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	232 ㎡	11.4 m x 20.3 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４６㎡のファミリータイプを中心とした居宅計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.80	99.6	92.40	1,301	120,212	2.0	240,424
							1.0	120,212
2～ 2	居宅	92.80	99.6	92.40	1,341	123,908	2.0	247,816
							1.0	123,908
～

～

～

計		185.60	99.6	184.80		244,120		488,240
								244,120

⑨年額支払賃料	244,120 円　×　12ヶ月　＝　 2,929,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,929,440 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 140,613 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,788,827 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	488,240 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,648 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,120 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 59,565 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,853,040 円　　　　（　 12,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

埼玉伊奈 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	31,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,178 円	2,929,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 555,478 円　（　　　　　　 2,394 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 185.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,974,960 円（　　　　　 8,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,853,040 円
②総費用	555,478 円
③純収益　①－②	2,297,562 円
④建物等に帰属する純収益	1,974,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	322,602 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,488,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

埼玉伊奈 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北足立郡伊奈町中央四丁目１９７番	0310000034505-0000
2	北足立郡伊奈町中央四丁目１９８番	0310010122547-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
埼玉伊奈 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

埼玉伊奈 -5

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　大友　由貴子

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北足立郡伊奈町中央４丁目１９７番外				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅が増えつつある区画整理済の住宅地域	南東6m町道	水道、ガス、下水	伊奈中央 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 120 ｍ、南 65 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中部特定土地区画整理事業の
換地処分が令和２年１１月に
行われた。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道

交通

施設

伊奈中央駅北東方

550m

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

土地区画整理済みの住宅地域であり、周辺では一般住宅が増えつつあり、今後緩やかに住宅地としての熟成度を
高めていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は伊奈町内の埼玉新都市交通伊奈線沿線等を中心とする住宅地域。需要者の中心は伊奈町、周辺市居住の一
次取得者である。近隣地域については区画整理済で住環境良好なため、需要は比較的堅調と見られる。近隣地域内の土
地は２００㎡程度で約１８００万円前後、新築戸建物件は３０００万円台前半が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は主に自用の一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一
方、周辺の賃貸用共同住宅は地主の土地活用等によるものが多く、低位な賃料水準が形成されているため、収益価格は
比準価格と比較し低く求められた。近隣地域は収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域であるため、比
準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊奈町の人口は横ばい傾向、高齢化率は上昇
している。土地取引件数はやや減少傾向、土
地取引価格は横ばい傾向である。

区画整理済みの住宅地域であり、特段の変動
要因は見受けられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

埼玉伊奈 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０７１１ -58	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.5m町道、南東7m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
b	７ｋ０７１１ -35	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	長方形	南東5m町道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	７ｋ０７１１ -75	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
d	７ｋ０７１１ -59	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	89,823	100 [ 109.0]	82,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	86,100
b	(　 ) 89,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	93,029	100 [ 112.1]	82,988		86,700
c	(　 ) 85,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	88,210	100 [ 103.7]	85,063		88,900
d	(　 ) 89,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	92,830	100 [ 97.9]	94,821		99,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +11.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,200 円／㎡]

埼玉伊奈 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,893,009	557,119	2,335,890	1,974,960	360,930	（　0.9749） 351,871	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	8,377,881 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

埼玉伊奈 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.63	ＬＳ2	185.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	232 ㎡	11.4 m x 20.3 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４６㎡のファミリータイプを中心とした居宅計４戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.80	99.6	92.40	1,319	121,876	2.0	243,752
							1.0	121,876
2～ 2	居宅	92.80	99.6	92.40	1,360	125,664	2.0	251,328
							1.0	125,664
～

～

～

計		185.60	99.6	184.80		247,540		495,080
								247,540

⑨年額支払賃料	247,540 円　×　12ヶ月　＝　 2,970,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 184.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,970,480 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 142,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,827,897 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	495,080 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,713 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 247,540 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 60,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,893,009 円　　　　（　 12,470 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５ｋ０７賃１３　　　　-31	1,269 ( 1,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,392	対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b	５ｋ０７賃１１　　　　-16	1,335 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,420
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

埼玉伊奈 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,800 円	31,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,819 円	2,970,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 218,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 557,119 円　（　　　　　　 2,401 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 185.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,974,960 円（　　　　　 8,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,893,009 円
②総費用	557,119 円
③純収益　①－②	2,335,890 円
④建物等に帰属する純収益	1,974,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,930 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	351,871 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,377,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

埼玉伊奈 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北足立郡伊奈町中央四丁目１９７番	0310000034505-0000
2	北足立郡伊奈町中央四丁目１９８番	0310010122547-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考