鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
埼玉伊奈 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

埼玉伊奈 -4

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　小暮　雅史

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北足立郡伊奈町内宿台２丁目２７番				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	西6m町道	水道、ガス、下水	内宿 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道

交通

施設

内宿駅東方

530m

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には農地や空地等も見られ、今後は、一般住宅やアパートを中心とした低層住宅地域として徐々に熟成度を
増していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、埼玉新都市交通伊奈線沿線及びＪＲ東北線蓮田駅を最寄り駅とする伊奈町内の住宅地域である。主な需
要者は、伊奈町及び周辺市在住の一次取得者層並びに建売住宅の建築を目的とした不動産業者等が中心である。不動産
市況は、下振れリスクがあるものの、回復傾向にある。取引の中心的な価格帯は、土地は敷地約１６０㎡で１３００万
円前後、新築戸建住宅で総額２８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

内宿駅徒歩圏内の土地区画整理済みの住所地域で、アパート等も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用による居住の快適性及び利便性を重視す
る戸建住宅市場の特性より、市場の実態を反映している。よって、市場の実態を反映し実証的である比準価格を重視し
、収益価格を参酌の上、代表標準地価格との均衡にも考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　埼玉伊奈 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[107.5]

[103.0]
100

80,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、企業収益が改善し緩やかに回復して
いるが、金融引締めに伴う影響や物価上昇、
金融資本市場の変動等の影響に留意すべきで
ある。

区画整理済みの住宅地域で、地域の特性に影
響を与える要因の変動は特に認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

埼玉伊奈 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０７１１ -35	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	長方形	南東5m町道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
b	７ｋ０７１１ -58	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11.5m町道、南東7m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
c	７ｋ０７１１ -75	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
d	７ｋ０７１１ -59	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e	７ｋ０７１１ -67	北足立郡伊奈町		更地	（　）	長方形	南東9m町道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	93,029	100 [ 118.6]	78,439	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	80,800
b	(　 ) 86,580	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 107.1]	89,823	100 [ 110.4]	81,361		83,800
c	(　 ) 85,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	88,210	100 [ 110.5]	79,828		82,200
d	(　 ) 89,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	92,830	100 [ 103.8]	89,432		92,100
e	(　 ) 100,840	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.3]	101,551	100 [ 120.4]	84,345		86,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +19.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,400 円／㎡]

埼玉伊奈 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,060,167	392,413	1,667,754	1,392,600	275,154	（　0.9749） 268,248	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	6,386,857 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

埼玉伊奈 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.54	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	10.2 m x 16.2 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ、ファミリータイプ、専有面積約６６㎡の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.7 ％
の理由

パイプスペ－ス等内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.00	99.7	65.80	1,319	86,790	2.0	173,580
							1.0	86,790
2～ 2	居宅	66.00	99.7	65.80	1,360	89,488	2.0	178,976
							1.0	89,488
～

～

～

計		132.00	99.7	131.60		176,278		352,556
								176,278

⑨年額支払賃料	176,278 円　×　12ヶ月　＝　 2,115,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,115,336 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,013,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	352,556 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 176,278 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 43,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,060,167 円　　　　（　 12,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

埼玉伊奈 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	22,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	84,613 円	2,115,336　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 392,413 円　（　　　　　　 2,378 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,392,600 円（　　　　　 8,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,060,167 円
②総費用	392,413 円
③純収益　①－②	1,667,754 円
④建物等に帰属する純収益	1,392,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	275,154 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	268,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,386,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

埼玉伊奈 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北足立郡伊奈町内宿台二丁目２７番	0310010063522-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
埼玉伊奈 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

埼玉伊奈 -4

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　清岡　明

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

80,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	65,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北足立郡伊奈町内宿台２丁目２７番				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域	西6m町道	水道、ガス、下水	内宿 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ町道

交通

施設

内宿駅東方

530m

法令

規制

１低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い土地区画整理済の住宅地域で、徐々に住宅地として熟成度高めて行くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 83,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は埼玉新都市交通伊奈線沿線の圏域。需要者の中心は、一時取得者及び転売目的の不動産事業者等。住宅地
の価格は、区画整理が完了した地域や街区整然とした分譲地内では上昇傾向が落ち着き、その他の地域でも概ね横這い
で推移している。内宿駅勢圏の中心的需要は、土地は１８４㎡程度で２２１０万円前後、新築分譲戸建は土地１４３㎡
、建物１０１㎡で２２９０万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引主体の属性間毎の取引価格の位置及び分散具合により不動産市場を把握し、公示評価の特性を反映さ
せ求めた実証的価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、周辺に家族向けのアパート等も見られるが、
大部分は、遊休地利用で土地価格に見合う賃料が収受できておらず低位に試算されている。よって、市場分析し求めた
実証的な比準価格を重視し収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　埼玉伊奈 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.5]

100
[107.5]

[103.0]
100

80,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伊奈町の人口は微増。高齢化率は微増。取引
価格は、全般的に横這い。取引件数は上半期
は前年同期比でやや減少。

地域要因に格別の変動の要因はない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

埼玉伊奈 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７ｋ０７１１ -75	北足立郡伊奈町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
b	７ｋ０７１１ -71	北足立郡伊奈町		更地	（　）	袋地等	西4m町道、中間画地		１住居 (60,160)
c	７ｋ０７１１ -35	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	長方形	南東5m町道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	７ｋ０７１１ -59	北足立郡伊奈町		建付地	（　）	不整形	南西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	88,210	100 [ 112.4]	78,479	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	80,800
b	(　 ) 53,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.2]	68,339	100 [ 90.2]	75,764		78,000
c	(　 ) 89,587	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	93,029	100 [ 121.6]	76,504		78,800
d	(　 ) 89,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	92,830	100 [ 104.7]	88,663		91,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +21.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -21.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 83,400 円／㎡]

埼玉伊奈 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,097,847	393,961	1,703,886	1,392,600	311,286	（　0.9749） 303,473	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,225,548 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

埼玉伊奈 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.54	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	50 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	10.2 m x 16.2 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３ＬＤＫ（戸当り面積約６６㎡、各階同型、計２戸）を想定。

⑦有効率　 99.7 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	66.00	99.7	65.80	1,343	88,369	2.0	176,738
							1.0	88,369
2～ 2	居宅	66.00	99.7	65.80	1,385	91,133	2.0	182,266
							1.0	91,133
～

～

～

計		132.00	99.7	131.60		179,502		359,004
								179,502

⑨年額支払賃料	179,502 円　×　12ヶ月　＝　 2,154,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 131.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,154,024 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 103,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,050,631 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	359,004 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 179,502 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　 43,798 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,097,847 円　　　　（　 12,714 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

埼玉伊奈 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,000 円	22,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	86,161 円	2,154,024　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 393,961 円　（　　　　　　 2,388 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 159,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,392,600 円（　　　　　 8,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,097,847 円
②総費用	393,961 円
③純収益　①－②	1,703,886 円
④建物等に帰属する純収益	1,392,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	311,286 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	303,473 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,225,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

埼玉伊奈 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	北足立郡伊奈町内宿台二丁目２７番	0310010063522-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考