別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
埼玉伊奈 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
埼玉伊奈 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松浦　章   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 93,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北足立郡伊奈町寿１丁目３０４番１
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い区画
整理済の住宅地域
 南西6m町道 水道、下水 羽貫

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ町道		 交通

施設		 羽貫駅西方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内の土地区画整理事業が完了した住宅地域であり、熟成の程度は比較的高く、今後も現状を維
持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉新都市交通伊奈線沿線で伊奈町内に所在する住宅地域である。主な需要者は伊奈町居住者と周辺市か
らの転入者である。近隣地域は区画整理済の街区整然とした住宅地域で良好な住環境を有している。ＪＲ線沿線と比較
した相対的割安感から一定の需要は認められるが、町内の不動産市況はやや落ち着きが見られ、地価は概ね横ばいで推
移している。土地の中心価格帯は１７０㎡程度で１，６００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は区画整理済の既成住宅地域である。最寄駅徒歩圏にあり周辺には一部共同住宅等も見られるが、土地価格に
見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く求められた。一方、近隣地域及び周辺では自己使用目的の取引
が中心であり、周辺類似住宅地域内において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。したがって、市場の実勢を反映
した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　埼玉伊奈 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 93.4]		 [104.5]
100		 94,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しており、雇用や所得
環境も改善傾向にあるが、物価上昇や金融資
本市場の変動等の影響を注視する必要がある
。

古くに区画整理が完了した街区整然とした住
宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、地
価は概ね横ばいで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 埼玉伊奈 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０７１
１
-67		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ７ｋ０７１
１
-35		 北足立郡伊奈町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m町道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c ７ｋ０７１
１
-58		 北足立郡伊奈町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.5m町
道、南東7m、
角地
２住居
地区計画等
(70,200)
d ７ｋ０７１
１
-70		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ７ｋ０７１
１
-17		 北足立郡伊奈町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m町道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,840  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.3]
101,551 		 100
[ 108.2]
93,855 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
98,100 
b (　           ) 
89,587  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
93,029 		 100
[ 102.5]
90,760 
94,800 
c (　           ) 
86,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.1]
89,823 		 100
[  98.3]
91,376 
95,500 
d (　           ) 
71,071  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
76,668 		 100
[  83.8]
91,489 
95,600 
e (　           ) 
100,745  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.4]
105,603 		 100
[  93.9]
112,463 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -4.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



埼玉伊奈 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がなく、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,800,565 
538,722 
2,261,843 
1,936,980 
324,863 		 （　0.9749）
316,709 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      7,540,690 円　　　　（　     43,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
埼玉伊奈 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.67 ＬＳ2 182.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     11.6 m x   14.9 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４５㎡、各階同型、計４戸を想定。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.10 
99.6 
90.70 
1,301 
118,001 		 2.0  236,002 
1.0  118,001 

 2～ 2		 居宅
91.10 
99.6 
90.70 
1,341 
121,629 		 2.0  243,258 
1.0  121,629 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.20 
99.6 
181.40 

239,630 		 479,260 
239,630 
⑨年額支払賃料        239,630 円　×　12ヶ月　＝　       2,875,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,875,560 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       138,027 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,737,533 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           479,260 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,563 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,630 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          58,469 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,800,565 円　　　　（　        16,282 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
埼玉伊奈 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,400 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 115,022 円  　　　        2,875,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         538,722 円　（　　　　　　         3,132 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     182.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,936,980 円  
（　　　　　        11,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,800,565 円      
②総費用 538,722 円      
③純収益　①－② 2,261,843 円      
④建物等に帰属する純収益 1,936,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 324,863 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 316,709 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,841 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,540,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 埼玉伊奈 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北足立郡伊奈町寿一丁目３０４番１
 0310000009280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
埼玉伊奈 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
埼玉伊奈 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 93,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北足立郡伊奈町寿１丁目３０４番１
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多い区画
整理済の住宅地域
 南西6m町道 水道、下水 羽貫

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ町道		 交通

施設		 羽貫駅西方

800m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 街路や画地の配置が整然とした既存の住宅地域である。昭和５９年に区画整理事業が完了した地域で閑静な住宅
地域が形成されており、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ね伊奈町の住宅地域である。主な需要者は伊奈町及び周辺市に地縁を有
する個人である。近隣地域は伊奈町において早い時期に区画整理事業が完了した閑静な住宅地域で、需要は堅調に推移
していたが、近年は、建売住宅の在庫過剰処分のための値引き販売も多く見られ、地価は横ばい傾向となっている。土
地の中心価格帯は１７０㎡程度で１，５００万円～２，０００万円、新築戸建住宅は総額２，８００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅も見られるが、自己保有の土地に収益物件を建設するケースが大半で土地価格に見合う賃料水準が形
成されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、類似事例を中心に採用し、要因比較を適切に行っ
た信頼性の高い価格が求められた。自用目的の取引が中心で当該取引が価格水準を形成している現状から比準価格を重
視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　埼玉伊奈 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,800 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[ 94.4]		 [104.5]
100		 93,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。雇用、所得環境も改善しつ
つある。町内の人口は増加したが、土地取引
件数は減少傾向。

一般住宅やアパート等が建ち並ぶ区画整理済
みの住宅地域で、近隣地域内において地域の
特性に影響を与える要因の変動は特に認めら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 埼玉伊奈 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７ｋ０７１
１
-67		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m町道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ７ｋ０７１
１
-35		 北足立郡伊奈町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m町道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,200)
c ７ｋ０７１
１
-58		 北足立郡伊奈町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11.5m町
道、南東7m、
角地
２住居
地区計画等
(70,200)
d ７ｋ０７１
１
-75		 北足立郡伊奈町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m町道、
中間画地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,840  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.3]
101,551 		 100
[ 110.2]
92,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
96,300 
b (　           ) 
89,587  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
93,029 		 100
[ 103.5]
89,883 
93,900 
c (　           ) 
86,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 107.1]
89,823 		 100
[  99.4]
90,365 
94,400 
d (　           ) 
85,034  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.4]
88,210 		 100
[  95.9]
91,981 
96,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,000 円／㎡]  



埼玉伊奈 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,841,902 
540,420 
2,301,482 
1,936,980 
364,502 		 （　0.9749）
355,353 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      8,460,786 円　　　　（　     49,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
埼玉伊奈 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 93.67 ＬＳ2 182.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   172 ㎡     11.6 m x   14.9 m  前面道路：町道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４５㎡のファミリータイプを中心とした２階建共同住宅（各階２戸、計４戸） ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
91.10 
99.6 
90.70 
1,320 
119,724 		 2.0  239,448 
1.0  119,724 

 2～ 2		 居宅
91.10 
99.6 
90.70 
1,361 
123,443 		 2.0  246,886 
1.0  123,443 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
182.20 
99.6 
181.40 

243,167 		 486,334 
243,167 
⑨年額支払賃料        243,167 円　×　12ヶ月　＝　       2,918,004 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     181.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,918,004 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,064 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,777,940 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           486,334 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,630 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          243,167 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          59,332 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,841,902 円　　　　（　        16,523 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
埼玉伊奈 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,400 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 116,720 円  　　　        2,918,004　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         540,420 円　（　　　　　　         3,142 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     182.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,936,980 円  
（　　　　　        11,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,841,902 円      
②総費用 540,420 円      
③純収益　①－② 2,301,482 円      
④建物等に帰属する純収益 1,936,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 364,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 355,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,066 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,460,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 埼玉伊奈 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北足立郡伊奈町寿一丁目３０４番１
 0310000009280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考