令和7年1月15日　提出 白岡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白岡 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 96,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白岡市新白岡２丁目２０番６ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 新白岡 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 新白岡駅南東方 760m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新白岡駅の東側で大規模に宅地開発された白岡ニュータウン内の中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 新白岡駅から徒歩圏内の住宅の供給は少なく、地価水準強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線の沿線で白岡市、蓮田市、久喜市等の市街化区域に広がる住宅地域である。特に、白岡ニュ ータウンの一部に残る新築分譲住宅の需要者は都内や県南方面へ通勤する個人が中心である。圏域内の新築戸建の販売 価格の上昇に伴って、中古住宅付物件の価格も上昇傾向である。新築分譲住宅は少なく、取引の中心である中古物件の 価格帯は、２５００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自用目的の取引を中心とする戸建住宅地域に属し、比準価格の水準が価格決定の指標とされている。一方、地 区計画の制約等から共同住宅の想定が非現実的なため、収益価格の試算は断念した。そこで、比準価格を再検討すると 、同一需給圏の住宅地域から収集した取引事例は現下の市場実勢を反映しており、妥当な価格が求められた。よって、 代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を以って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白岡 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [106.0] 100 [ 99.9] [103.0] 100 96,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部に足踏みもみられるが、雇用・所 得環境が改善する下で緩やかな回復が期待さ れる。また、白岡市の人口はやや減少傾向で 推移している。 白岡ニュータウンは、駅に近い住環境が良好 な住宅地域であり、当該地域への需要は底堅 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％