令和7年1月15日　提出 白岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白岡 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白岡市彦兵衛字下北山９１番２６ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 畑地の中に農家住宅 等が散在する住宅地 域 北西6m市道 水道 白岡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 白岡駅東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅のほか空地等が見られる地域で現状は地域要因に変化はない。なお、相対的に需要が乏しい地域であり 、引き続き地価は弱含みで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線沿線の農家住宅中心の住宅地域であるが、その範囲はやや広域的である。圏域内 の需要者は市内在住者で、新築戸建の場合２，５００万円前後が中心価格帯である。市街化調整区域内の不動産は、立 地によっては引き合いの程度は異なるが、全体としてやや弱さが継続している。なお、一般消費財の物価高から住宅需 要に対して慎重な姿勢は継続しており不透明感があることは否めない状況にあると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるた め、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既 成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、実証規範性の高い比準価格や市場の特性からの検討をも踏 まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政策効果から国内景気は緩やかに回復してい るが、欧米の金融引き締め継続と中国経済の 停滞が、国内景気を下押しするリスクに留意 すべきである。 農家住宅や農地等が見られる利便性の乏しい 農家住宅地域で、相対的に引き合いの弱い地 域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％