別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
ふじみ野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ふじみ野 5-1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄   TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 409,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ふじみ野市上福岡１丁目２１５１番１２３２外
｢上福岡１－１４－５１｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ5F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 上福岡

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 上福岡駅北東方

280m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、上福岡駅の駅前商業地域で商業地域としての集積度並びに繁華性は高い。当面は駅前商業地域とし
ての繁華性を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線の各駅勢圏に在る川越市から和光市までの駅前商業地域と判定した。主たる需要者は、
自己使用目的の事業法人のほか、収益不動産利用目的の投資法人と分析した。近隣地域は、上福岡駅東口駅前通りの商
業地域に位置して商業繁華性は高い。地価水準は一般的要因並びに地域要因の動向から上昇で推移している。取引の中
心価格帯は、需要者の業種業態により選好される不動産は異なるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域に存する。需要の中心は自己の業務利用目的の法人等で
取得価格としての比準価格が重視されて説得力が優る。収益価格は、想定要素を含み説得力は劣るが、商業収益性を反
映する理論的な価格として重要である。よって、市場性を反映する比準価格を標準として収益価格を関連付け、前年標
準地価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあって、緩やかな
回復が続くことが期待されるが、物価上昇、
国際情勢、金融資本市場の変動等の影響に注
意を要する。

上福岡駅前商業地域として商業繁華性は高い
。駅周辺の大型店舗閉店も見られるが、商業
繁華性に特段の変動はなく、地価水準は上昇
で推移している。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ふじみ野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
０６
-24511		 ふじみ野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,200)
b ２５０１－
０３
-23504		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c ２５０１－
０１
-201101		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西11m市道、
東4m、二方路
商業

(90,400)
d ２５０１－
０４
-20104		 川越市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.8m市道
、中間画地
商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
377,302  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
384,848 		 100
[  89.8]
428,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
429,000 
b (　           ) 
421,998  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
436,346 		 100
[ 103.2]
422,816 
423,000 
c (　           ) 
437,158  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
441,402 		 100
[ 103.5]
426,475 
426,000 
d (　           ) 
411,005  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.4]
427,131 		 100
[ 101.6]
420,405 
420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +7.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -5.6 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    424,000 円／㎡]  



ふじみ野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,970,448 
3,392,096 
11,578,352 
9,744,600 
1,833,752 		 （　0.9538）
1,749,033 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     39,750,750 円　　　　（　    270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ふじみ野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 117.75 Ｓ5 588.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   147 ㎡     15.4 m x   11.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸店舗。２階以上の各階をフロア貸しの事務所、全５戸と想定。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 エントランスホール等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.75 
66.1 
77.88 
4,113 
320,320 		 8.0  2,562,560 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.75 
87.9 
103.55 
3,085 
319,452 		 5.0  1,597,260 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
117.75 
87.9 
103.55 
2,303 
238,476 		 3.0  715,428 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
588.75 
83.6 
492.08 

1,355,200 		 6,306,104 
0 
⑨年額支払賃料      1,355,200 円　×　12ヶ月　＝　      16,262,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     492.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,262,400 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,349,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,912,621 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,306,104 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,970,448 円　　　　（　       101,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,113 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ふじみ野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 745,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 650,496 円  　　　       16,262,400　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      469,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,229,200 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,392,096 円　（　　　　　　        23,075 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     588.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,744,600 円  
（　　　　　        66,290 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,970,448 円      
②総費用 3,392,096 円      
③純収益　①－② 11,578,352 円      
④建物等に帰属する純収益 9,744,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,833,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,749,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,750,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ ふじみ野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ふじみ野市上福岡一丁目２１５１番１２３２
 0302000521907-0000
2 　ふじみ野市上福岡一丁目２１５１番１２５７
 0302000521932-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
ふじみ野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ふじみ野 5-1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　仲野　文孝   TEL.
鑑定評価額 60,100,000 円  １㎡当たりの価格 409,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ふじみ野市上福岡１丁目２１５１番１２３２外
｢上福岡１－１４－５１｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ5F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南東20m市道 水道、ガス、下水 上福岡

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 上福岡駅北東方

280m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因はなく、当面、現状を維持するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    421,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ね川越市から和光市までの駅前及び駅周辺等の商業地域が中心。需要者は、比較的
資本力のある個人または法人のほか、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業や地元不動産会社等が想定され
る。当該地域は上福岡駅東口の駅前通り線沿いに、中層の店舗、事務所ビル等が建ち並び、市内では繁華性上位である
が、熟成度はそれほど高くない。取引の事情、規模等が様々であり中心価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上福岡駅東口の商業地域は、駅前広場・駅前通り線沿いの比較的繁華性の優る商業地域と、背後の街路条件の劣る古く
からの商店街等からなり、ともに自用の店舗及び事務所等も見られ、投資用物件市場としての位置づけは相対的に低い
。本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、賃貸を想定した収益性を反映した収益価格を比較考
量し、さらに周辺標準地等との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    395,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気並びに不動産市場は、緩やかに回復して
いるものの、海外景気の下振れ、物価上昇、
金融資本市場の変動等のリスクもあり先行き
不透明感が強い。

駅東口の大型商業施設が閉店したものの、市
役所周辺での大規模マンション開発及び大型
商業施設開店等は、暫くの間周辺地価上昇要
因と思量される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ふじみ野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
０９
-24523		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.1m県道
、中間画地
近商

(80,200)
b ２５０１－
０３
-24510		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6.1m市道
、中間画地
商業

(80,366)
c ２５０１－
０３
-32408		 入間郡三芳町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m町道、
中間画地
１住居
高度地区
(60,200)
d ２５０１－
１１
-23512		 富士見市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
276,500  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
290,602 		 100
[  66.9]
434,383 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
434,000 
b (　           ) 
206,041  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  60.0]
350,613 		 100
[  88.6]
395,726 
396,000 
c (　           ) 
240,741  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
254,463 		 100
[  60.9]
417,837 
418,000 
d (　           ) 
253,432  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,795 		 100
[  59.9]
437,053 
437,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +2.9 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    421,000 円／㎡]  



ふじみ野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,256,600 
3,465,539 
11,791,061 
10,006,200 
1,784,861 		 （　0.9538）
1,702,400 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     38,690,909 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ふじみ野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 117.75 Ｓ5 588.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   147 ㎡     15.4 m x   11.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～５階は事務所を想定。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 エントランスホール等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.75 
66.1 
77.88 
4,152 
323,358 		 8.0  2,586,864 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
117.75 
87.9 
103.55 
3,114 
322,455 		 5.0  1,612,275 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
117.75 
87.9 
103.55 
2,367 
245,103 		 3.0  735,309 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
588.75 
83.6 
492.08 

1,381,122 		 6,405,066 
0 
⑨年額支払賃料      1,381,122 円　×　12ヶ月　＝　      16,573,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     492.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,573,464 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,375,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,197,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,405,066 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,256,600 円　　　　（　       103,786 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,152 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ふじみ野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 662,939 円  　　　       16,573,464　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      469,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,262,200 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,465,539 円　（　　　　　　        23,575 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9538    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     588.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0654     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0486 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,006,200 円  
（　　　　　        68,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,256,600 円      
②総費用 3,465,539 円      
③純収益　①－② 11,791,061 円      
④建物等に帰属する純収益 10,006,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,784,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,702,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,581 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,690,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ ふじみ野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ふじみ野市上福岡一丁目２１５１番１２３２
 0302000521907-0000
2 　ふじみ野市上福岡一丁目２１５１番１２５７
 0302000521932-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考