令和7年1月15日　提出 ふじみ野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ふじみ野 -7 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 ふじみ野市大原２丁目１７０８番８ ｢大原２－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 上福岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 上福岡駅北東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺では大型店舗が出店し、マンションが分譲されているが、既に熟成度が高い地域であることから、今後も現 状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町の住宅地域である。需要者の中心は 同一需給圏内の居住者であるが、圏域外からの転入も見られる。大型商業施設の開業を受け、需要が大きく向上してい ることもあり、地価は強い上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地１００㎡程度で１，８００万円前後、新築戸建 住宅は地積１００㎡程度で３，０００万円台中半乃至後半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の地積は小さく、また前面道路幅員による制限等から許容容積率が低く、共同住宅等の建築想定は困難であ り、収益価格の試算は見送ることとした。また、取引きの大半は自己用の中古住宅乃至は自己用の住宅を建築し、居住 する目的の個人による売買であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を重視し、さらに前年代表標準地との 検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ふじみ野 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    194,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [101.5] 100 [115.6] [101.5] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今における住宅需要の高まりから、地価は 全般的に上昇傾向で推移しているが、市場に は幾分高止まり感がある。 大型商業施設の立地等、地域の利便性が高ま っていることから、地価は強い上昇傾向にあ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.9 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％