別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
ふじみ野 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ふじみ野 -2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　正惠   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ふじみ野市うれし野２丁目１２番１１
｢うれし野２－１２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模住宅が見られ
る区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 ふじみ野

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ふじみ野駅南方

700m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート、駐車場等が存する区画整理済の住宅地であり、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線の、富士見市、ふじみ野市、三芳町の住宅地域と判定した。需要者の中心は東武東上線沿
線の居住者であるが、圏外からの転入者も多い。駅徒歩圏内で、生活利便施設に近接し、土地区画済みで環境が比較的
良好な住宅地域において需要は底堅く、土地は１６０㎡程度で５，０００万円台前半、敷地規模にもよるが、新築の戸
建物件は５，０００万円台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、アパート等の収益物件も見られるが、持ち家を志向する傾向が高く、自
用目的の取引が中心で、居住の快適性や利便性等が重視されることから、土地価格に見合う賃料水準は形成されておら
ず、収益性は低い。よって、市場の実態を反映した規範性の高い取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、前年代表標準地を規準して得た価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.5]		 100
[ 68.7]		 [104.5]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は拡大傾向にあり、地価全般も上昇基調
にあるが、今後の市場情勢や海外の経済動向
を注視する必要がある。


地域要因に特段の変動要因は認められない。
区画整理済の住環境が良好な周辺住宅地域で
は供給が少なく、地価は上昇傾向を維持して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ふじみ野 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
０３
-24511		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北西6m、角地
２中専
地区計画等
(70,200)
b ２５０１－
０６
-24505		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,160)
c ２５０１－
０９
-24510		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、北4.1m、
三方路
２中専

(70,164)
d ２５０１－
０６
-24510		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.2m市道
、南西4m、
角地
２中専

(70,168)
e ２５０１－
０６
-23521		 富士見市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m区画街
路、中間画地
近商
地区計画等
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,916  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
339,903 		 100
[ 101.9]
333,565 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
349,000 
b (　           ) 
261,243  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.5]
267,222 		 100
[  91.4]
292,365 
306,000 
c (　           ) 
259,259  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.3]
238,761 		 100
[  79.2]
301,466 
315,000 
d (　           ) 
278,302  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
262,783 		 100
[  88.0]
298,617 
312,000 
e (　           ) 
335,484  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
338,128 		 100
[ 110.4]
306,275 
320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -4.9 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -7.9 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  +8.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



ふじみ野 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,928,544 
770,080 
3,158,464 
2,050,920 
1,107,544 		 （　0.9749）
1,079,745 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,708,214 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ふじみ野 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.56 ＬＳ2 169.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     12.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４２㎡程度 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.99 
99.5 
84.59 
1,990 
168,334 		 1.0  168,334 
1.0  168,334 

 2～ 2		 居宅
84.99 
99.5 
84.59 
2,056 
173,917 		 1.0  173,917 
1.0  173,917 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.98 
99.5 
169.18 

342,251 		 342,251 
342,251 
⑨年額支払賃料        342,251 円　×　12ヶ月　＝　       4,107,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,107,012 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,882 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,766,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           342,251 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          342,251 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         159,276 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,928,544 円　　　　（　        22,974 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,145 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,056 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ふじみ野 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,000 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 164,280 円  　　　        4,107,012　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,300 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         770,080 円　（　　　　　　         4,503 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     169.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,050,920 円  
（　　　　　        11,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,928,544 円      
②総費用 770,080 円      
③純収益　①－② 3,158,464 円      
④建物等に帰属する純収益 2,050,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,107,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,079,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,314 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,708,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ ふじみ野 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ふじみ野市うれし野二丁目１２番１１
 0302000634584-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
ふじみ野 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ふじみ野 -2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志   TEL.
鑑定評価額 51,300,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ふじみ野市うれし野２丁目１２番１１
｢うれし野２－１２－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
地区計画等

1:1		 住宅

ＬＳ2		 中規模住宅が見られ
る区画整然とした住
宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 ふじみ野

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 ふじみ野駅南方

700m		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済で駅徒歩圏内の住宅地域であり、今後も中規模住宅を中心として安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町の圏域。需要者の中心は東武東上線沿線の居住者
のほか圏外からの転入者も比較的多く見受けられる。最寄駅は急行停車駅であり、徒歩圏の当該地域は土地区画整理済
で周辺に商業施設も見られ利便性も良好な住宅地域となっており、需要は底堅く推移している。土地は１６０㎡程度で
５，０００万円前後、新築の戸建物件は敷地規模にもよるが５，０００万円台の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅のほかアパート等が混在するが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。比準価格は当該住宅地
に係る市場性を反映し実証的で規範性が高い。一方収益価格は快適性を重視する当該住宅地における説得性はやや低い
ものと判断される。以上より、本件においては比準価格を標準とし収益価格を参考に代表標準地との検討及び対象標準
地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[101.5]		 100
[ 69.7]		 [104.5]
100		 297,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みが残るが緩やかに回復し
ており、ふじみ野市の住宅地の地価は上昇傾
向で推移している。


ふじみ野駅周辺の区画整理済住宅地で希少性
があり需要は根強い。地価は上昇傾向を維持
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  -3.9
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ふじみ野 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５０１－
０３
-24501		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m私道、
中間画地
２住居
地区計画等
(60,160)
b ２５０１－
１１
-24509		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c ２５０１－
０５
-24502		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
２中専
地区計画等
(60,160)
d ２５０１－
０３
-24509		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m未舗装
私道、
中間画地
２中専

(60,160)
e ２５０１－
０９
-24510		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
東4m、北4.1m、
三方路
２中専

(70,164)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
226,900  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
267,966 		 100
[  85.0]
315,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
329,000 
b (　           ) 
292,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.8]
262,670 		 100
[  98.0]
268,031 
280,000 
c (　           ) 
333,111  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
337,710 		 100
[  89.2]
378,599 
396,000 
d (　           ) 
216,216  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.3]
201,577 		 100
[  70.0]
287,967 
301,000 
e (　           ) 
259,259  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.3]
238,761 		 100
[  76.4]
312,514 
327,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -5.9 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +11.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



ふじみ野 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,924,665 
769,418 
3,155,247 
2,050,920 
1,104,327 		 （　0.9749）
1,076,608 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     25,633,524 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ふじみ野 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.56 ＬＳ2 169.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
地区計画等
 60 ％   200 ％   200 ％   171 ㎡     12.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積４２㎡程度 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.99 
99.5 
84.59 
1,990 
168,334 		 1.0  168,334 
1.0  168,334 

 2～ 2		 居宅
84.99 
99.5 
84.59 
2,052 
173,579 		 1.0  173,579 
1.0  173,579 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.98 
99.5 
169.18 

341,913 		 341,913 
341,913 
⑨年額支払賃料        341,913 円　×　12ヶ月　＝　       4,102,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,102,956 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       340,545 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,762,411 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           341,913 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          341,913 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         159,119 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,924,665 円　　　　（　        22,951 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,052 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ふじみ野 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,000 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 164,118 円  　　　        4,102,956　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,300 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         769,418 円　（　　　　　　         4,500 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     169.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,050,920 円  
（　　　　　        11,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,924,665 円      
②総費用 769,418 円      
③純収益　①－② 3,155,247 円      
④建物等に帰属する純収益 2,050,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,104,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,076,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,296 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,633,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ ふじみ野 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　ふじみ野市うれし野二丁目１２番１１
 0302000634584-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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