別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 日高 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 13-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 2,780  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 日高市大字北平沢字切宇田１４１５番１ ②地積(㎡) 5,695  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 県道や集落に近い緩傾 斜の雑木の多い地域 北西6m市道、南東側道 水道 高麗川 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  100 ｍ、西　  300 ｍ、南　  200 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     5,700 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北  　)向　5 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ６．０ｍ市道 交通 施設 高麗川駅北西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は認められず、地価は下落基調で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 開発見込素地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,780 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、日高市及びその周辺市町内の林地が存する圏域である。対象標準地は雑木の多い平地林であり、林業目 的の林地需要を見込んだ需要は弱いと考えられるため、想定される需要者は、開発行為を行って公共公益施設の建設を 行う公共団体のほか、資材置場や物流施設等の建設を行う事業者等が想定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 林業経営を前提とした投資採算性は乏しく、賃貸市場も形成されていないため収益還元法の適用は断念した。また、同 一需給圏内において転換後・造成後の事例の収集が困難であるため、控除法の適用も断念した。一方、比準価格は、需 要者の視点から立地条件や宅地化の難易度等の要因を比較して算出したものであり、市場の実勢を反映した価格である 。よって、本件では比準価格を採用し、前年鑑定評価額との推移も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,790 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.4 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国産材の使用比率が高い木造持家住宅着工数は、こ こ数年は対前年比率マイナス傾向。 地域要因に特段の変動要因はなし。 個別的要因に変動要因はなし。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他