別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
日高 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.
鑑定評価額 798,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
 ②地積
　(㎡)		 14,613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 倉庫

Ｓ3		 国道沿いに物流倉庫
、事業所等が建ち並
ぶ地域		 東13.8m国道、南側道 水道、ガス 国道狭山日高ＩＣ

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   320 ｍ、南   450 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．８ｍ国道 交通

施設		 武蔵高萩駅北方

1.3km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 圏央道狭山日高ＩＣに近く、物流倉庫の需要の高い地域である。圏央道の全線開通に伴い、ＩＣ周辺の工業地の
需要は引き続き逼迫した状況が続くものと思料する。地価も暫くは上昇基調で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は圏央道及び関越自動車道沿線周辺の内陸型工業地である。需給の中心は物流倉庫事業者、製造事業者、不
動産投資会社等である。圏央道の開通に伴う交通インフラ整備の進捗から埼玉県内の工業地に対する需要は依然として
高く、特にインターチェンジ周辺の物流用地の需給は堅調である。対象標準地周辺については、単価で５０，０００円
～６０，０００円／㎡前後が需要の中心であり、３，０００坪以上の規模の土地需要が堅調である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はインターチェンジから近距離の調整区域の工業地であるが、価格牽連性の高いものを広範に収集し比較検討
を行った。地価は強含みで上昇基調にある。賃貸市場の成熟度、実質賃料水準等も不動産投資会社による物流施設の賃
貸動向等を検証した結果、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では対象標準地は工業地であるが収益
性も重視し、比準価格及び収益価格を関連付け、周辺の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,800 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 54,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 各種政策の効果で景気回復が期待されるが、
アメリカの政策動向、物価上昇、中東情勢等
、金融資本市場の変動等の影響に留意が必要
である。

特に地価に影響のある地域要因の変動は無い
。



特に地価に影響のある個別的要因の変動は無
い。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  -1.1
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日高

-511364		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
南東2.2m、
東2.2m、
三方路
｢調区｣ 

(70,160)
b 日高

-510152		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
工業

(60,200)
c 東松山

-511081		 東松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西24m国道、
南東5.1m、
北東2.9m、
三方路
｢調区｣ 

(70,200)
d 狭山

-511372		 狭山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南9m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.0]
49,107 		 100
[  85.6]
57,368 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
57,400 
b (　           ) 
43,080  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
42,379 		 100
[  76.8]
55,181 
55,200 
c (　           ) 
50,412  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
53,773 		 100
[  93.8]
57,327 
57,300 
d (　           ) 
42,373  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
45,446 		 100
[  77.2]
58,868 
58,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.1 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -0.4 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,000 円／㎡]  



日高 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

316,986,121 
66,561,300 
250,424,821 
214,032,000 
36,392,821 		 （　0.9514）
34,624,130 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    721,336,042 円　　　　（　     49,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 7,500.00 Ｓ3 22,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣

 60 ％   200 ％   200 ％   14,613 ㎡    101.0 m x  175.0 m  前面道路：国道     　  13.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を重視して、賃貸の物流施設倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
7,500.00 
100.0 
7,500.00 
1,210 
9,075,000 		 5.0  45,375,000 
1.0  9,075,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
22,500.00 
100.0 
22,500.00 

27,225,000 		 136,125,000 
27,225,000 
⑨年額支払賃料     27,225,000 円　×　12ヶ月　＝　     326,700,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       326,700,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,335,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 310,365,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       136,125,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,293,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       27,225,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       5,327,933 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     316,986,121 円　　　　（　        21,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,236 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,150,000 円  　　　　  3,430,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,068,000 円  　　　      326,700,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,473,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,010,000 円  　　　　  3,430,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     3,430,000 円  　　　　  3,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,430,000 円  　　　　  3,430,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      66,561,300 円　（　　　　　　         4,555 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,430,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 148,000 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 60 ％　＋　0.0636 ×  20 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 214,032,000 円  
（　　　　　        14,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 316,986,121 円      
②総費用 66,561,300 円      
③純収益　①－② 250,424,821 円      
④建物等に帰属する純収益 214,032,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,392,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,624,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,369 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    721,336,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番３
 0322000006295-0000
2 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番２
 0322000047386-0000
3 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番６
 0322000047390-0000
4 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番７
 0322000047391-0000
5 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番８
 0322000047392-0000
6 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番９
 0322000047393-0000
7 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番１
 0322000006293-0000
8 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番４
 0322000006296-0000
9 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番５
 0322000006297-0000
10 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番６
 0322000006298-0000
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
日高 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 9-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.
鑑定評価額 798,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市大字大谷沢字藤塚１５番３外
 ②地積
　(㎡)		 14,613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(60,200)

（その他）
不整形
1:2		 倉庫

Ｓ3		 国道沿いに物流倉庫
、事業所等が建ち並
ぶ地域		 東13.8m国道、南側道 水道、ガス 国道狭山日高ＩＣ

2.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   320 ｍ、南   450 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３．８ｍ国道 交通

施設		 国道狭山日高ＩＣ　北
方
2.8km		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 圏央道ＩＣに近く、倉庫等が建ち並ぶ地域である。圏央道整備の結果、需要を高めてきた地域であり、今後もこ
の傾向が継続するものと予測する。立地適正化計画による土地価格等への影響は現在のところ認められない。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に圏央道ＩＣへのアクセスに優れる流通業務地域、工業地域等。需要者の中心は大手法人、物流倉庫業
者、大手投資法人等である。圏央道整備の結果、流通業務用地、工場用地の需要は堅調で、ファンドへの組込みを目的
とした大手投資法人による開発も活発である。対象地は圏央道狭山日高ＩＣへのアクセスに優れ、周辺は流通業務施設
、工場の集積が進んでいる。需要の中心となる価格帯は５万円／㎡～６万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の流通業務用地、工場用地としての利用が見られる一方で、ファンドへの組込みを目的とした開発も見られること
から、売買市場における参加者は、類似する土地の取引価格と比較するのと同時に、開発し賃貸した場合の収益性をも
考慮し、売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格、及び収益性に着目した収益価格を比
較考量した上で、代表標準地との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東松山 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     49,800 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.1]		 [100.0]
100		 54,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なイン
フレ傾向、米国の金利動向、円安による物価
への影響が懸念される。


圏央道整備の結果、需要は堅調である。立地
適正化計画による土地価格等への影響は現在
のところ認められない。


価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動はみられない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  -1.1
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 坂戸

-511362		 坂戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16m市道、
東6m、南4m、
三方路
準工

(70,200)
b 日高

-511364		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.4m市道、
南東2.2m、
東2.2m、
三方路
｢調区｣ 

(70,160)
c 鶴ヶ島

-511371		 鶴ケ島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南10.3m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
63,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
62,580 		 100
[ 111.8]
55,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,000 
b (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.0]
49,107 		 100
[  90.3]
54,382 
54,400 
c (　           ) 
67,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
68,301 		 100
[ 116.9]
58,427 
58,400 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.3 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -18.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,300 円／㎡]  



日高 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の流通業務地に存し、再調達原価の把握が困難であることから適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

315,414,288 
67,196,500 
248,217,788 
217,152,000 
31,065,788 		 （　0.9514）
29,555,991 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    615,749,813 円　　　　（　     42,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 7,500.00 Ｓ3 22,500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣

 60 ％   200 ％   200 ％   14,613 ㎡    101.0 m x  175.0 m  前面道路：国道     　  13.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を重視して賃貸を前提とした物流倉庫を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 倉庫
7,500.00 
100.0 
7,500.00 
1,204 
9,030,000 		 5.0  45,150,000 
1.0  9,030,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
22,500.00 
100.0 
22,500.00 

27,090,000 		 135,450,000 
27,090,000 
⑨年額支払賃料     27,090,000 円　×　12ヶ月　＝　     325,080,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       325,080,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,254,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 308,826,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       135,450,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,286,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       27,090,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       5,301,513 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     315,414,288 円　　　　（　        21,584 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,204 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,400,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 13,003,200 円  　　　      325,080,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,473,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   24,360,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料     3,480,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     3,480,000 円  　　　　  3,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,196,500 円　（　　　　　　         4,598 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 3,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　  22,500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0624     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 60 ％　＋　0.0636 ×  20 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 217,152,000 円  
（　　　　　        14,860 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 315,414,288 円      
②総費用 67,196,500 円      
③純収益　①－② 248,217,788 円      
④建物等に帰属する純収益 217,152,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,065,788 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,555,991 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    615,749,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番３
 0322000006295-0000
2 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番２
 0322000047386-0000
3 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番６
 0322000047390-0000
4 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番７
 0322000047391-0000
5 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番８
 0322000047392-0000
6 　日高市大字高萩字南中沢甲９９３番９
 0322000047393-0000
7 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番１
 0322000006293-0000
8 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番４
 0322000006296-0000
9 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番５
 0322000006297-0000
10 　日高市大字大谷沢（元上大谷沢新田分）字藤塚１５番６
 0322000006298-0000
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備考