別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
日高 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　森田　安茂   TEL.
鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市大字高萩字甲釘貫６０６番９
 ②地積
　(㎡)		 505  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:2.5		 店舗

ＳＲＣ2		 小売店舗が建ち並ぶ
県道沿いの商業地域
 北西11.5m県道、南西側道 水道、下水 武蔵高萩

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ県道 交通

施設		 武蔵高萩駅南方

230m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅近くの幹線道路沿いの既成商業地域であるが、商業繁華性はやや停滞している。当面の間は現状を維持
しながら推移するものと予測する。地価は暫くは下落基調で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日高市及びその周辺市の幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地縁を持つ地元関連
企業や個人事業主等が主体となる。日高市内の商業地域は全域的に需要が弱く、当該地域も商業繁華性が低いことから
収益力も低下しつつある。従って、周辺の地価も少子高齢化等による人口減少や地域経済の衰退による店舗経営等の悪
化、商業地の土地需要の落ち込み等により回復が難しく、地価は若干の下落基調で推移するものと予測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅に近接した路線商業地であるが商業繁華性は低いことから新たな取引も少ないが、当該地域の市場動
向として、類似不動産との取引価格の比較も重要な指標になっている実態があることから、価格牽連性の高いものをや
や広範に収集し比較検討を行った。賃貸市場は実質賃料水準等がやや低廉であることから、収益価格は低位に試算され
た。本件では比準価格及び収益価格を関連付け、類似の標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯能 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[203.9]		 [103.0]
100		 70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は減少傾向で推移している。市況
はやや回復傾向は認められるものの力強さは
ない。物価上昇や金利の変動等に注意する必
要がある。

当該地域の商業需要はあまり高くなく、地価
は微減傾向が続くものと予測される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 日高

-510422		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北3.8m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 日高

-510414		 日高市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東16m県道、
南西6m、角地
１住居

(70,200)
c 日高

-510423		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d 日高

-510150		 日高市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5m市道、
北4.2m、角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,867 		 100
[ 104.8]
63,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
65,700 
b (　           ) 
67,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
62,389 		 100
[  99.5]
62,703 
64,600 
c (　           ) 
64,456  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
60,990 		 100
[  76.4]
79,830 
82,200 
d (　           ) 
60,606  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.5]
58,732 		 100
[  78.6]
74,723 
77,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.3 交通・接近　  +1.1 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.1 交通・接近　 -13.4 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.1 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,300 円／㎡]  



日高 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,862,650 
2,346,640 
7,516,010 
6,767,040 
748,970 		 （　0.9722）
728,149 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     14,002,865 円　　　　（　     27,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   505 ㎡     14.6 m x   37.5 m  前面道路：県道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 収益性を考慮し、１階は店舗、２階は事務所と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,950 
487,500 		 3.0  1,462,500 
1.0  487,500 

 2～ 2		 事務所
250.00 
100.0 
250.00 
1,450 
362,500 		 3.0  1,087,500 
1.0  362,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

850,000 		 2,550,000 
850,000 
⑨年額支払賃料        850,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,200,000 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         300,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,500,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,064,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,579,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,550,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          850,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         260,100 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,862,650 円　　　　（　        19,530 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,010 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,000 円  　　　　     91,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 638,640 円  　　　       10,644,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      294,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      775,200 円  　　　　     91,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,200 円  　　　　     91,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,200 円  　　　　     91,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,346,640 円　（　　　　　　         4,647 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,767,040 円  
（　　　　　        13,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,862,650 円      
②総費用 2,346,640 円      
③純収益　①－② 7,516,010 円      
④建物等に帰属する純収益 6,767,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 748,970 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 728,149 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,002,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字高萩字甲釘貫６０６番９
 0322000045424-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
日高 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日高 5-1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.
鑑定評価額 35,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 55,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日高市大字高萩字甲釘貫６０６番９
 ②地積
　(㎡)		 505  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
台形
1:2.5		 店舗

ＳＲＣ2		 小売店舗が建ち並ぶ
県道沿いの商業地域
 北西11.5m県道、南西側道 水道、下水 武蔵高萩

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       570 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ県道 交通

施設		 武蔵高萩駅南方

230m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅に近い幹線道路沿いの既成の商業地域である。需要は駅反対側の区画整理事業区域の今後の成熟に影響を
受ける。暫くは現状を維持しながら推移するものと予測する。立地適正化計画による変化は認められない。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね日高市及び周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域、若しくは最寄駅に近い近隣商業地域である。
近隣地域は、最寄駅に近い幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は地元の事業者等である。旧来からの幹線
道路沿いであることから需要は一巡しており、新規の開発が活発に見られる地域ではない。需要は駅反対側の区画整理
事業区域の今後の成熟に影響を受ける。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件の供給者は、概ね地元の個人若しくは法人であることから、需要と相まって賃料が低く設定される傾向にあり
、収益価格は比準価格に比較し低位に求められた。従って、売買市場における参加者は、収益性よりも類似する土地の
取引価格との比較により売買意思を決定するものと思料する。よって市場性に着目した比準価格を標準として、収益価
格を参酌し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　飯能 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    138,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[203.9]		 [103.0]
100		 70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なイン
フレ傾向、米国の金利動向、円安による物価
への影響が懸念される。


立地適正化計画による土地価格等への影響は
現在のところ認められない。



価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の
変動はみられない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +95.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日高 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 飯能

-510576		 飯能市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.8m市道、
中間画地
商業

(90,288)
b 毛呂山

-511475		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東8m町道、
中間画地
近商

(80,200)
c 毛呂山

-511375		 入間郡毛呂山町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.6m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
108,810 		 100
[ 157.8]
68,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
71,000 
b (　           ) 
66,354  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,690 		 100
[  92.3]
71,170 
73,300 
c (　           ) 
45,260  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
46,287 		 100
[  66.1]
70,026 
72,100 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -7.1 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     72,200 円／㎡]  



日高 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,891,934 
2,356,320 
7,535,614 
6,804,140 
731,474 		 （　0.9722）
711,139 		 （  5.2 -  0.0 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     13,675,750 円　　　　（　     27,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日高 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 250.00 Ｓ2 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   505 ㎡     14.6 m x   37.5 m  前面道路：県道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所の需要が認められる。規模、階層等は有効需要から判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
100.0 
250.00 
1,940 
485,000 		 3.0  1,455,000 
1.0  485,000 

 2～ 2		 事務所
250.00 
100.0 
250.00 
1,455 
363,750 		 3.0  1,091,250 
1.0  363,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

848,750 		 2,546,250 
848,750 
⑨年額支払賃料        848,750 円　×　12ヶ月　＝　      10,185,000 円 
⑩a共益費（管理費）              50 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         300,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,485,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     1,067,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,609,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,546,250 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,916 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          848,750 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         259,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,891,934 円　　　　（　        19,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,940 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日高 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 458,500 円  　　　　     91,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 640,620 円  　　　       10,677,000　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      294,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      779,400 円  　　　　     91,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,356,320 円　（　　　　　　         4,666 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9722    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0742     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0724 ×  30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,804,140 円  
（　　　　　        13,474 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,891,934 円      
②総費用 2,356,320 円      
③純収益　①－② 7,535,614 円      
④建物等に帰属する純収益 6,804,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 731,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 711,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,408 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,675,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日高 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日高市大字高萩字甲釘貫６０６番９
 0322000045424-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考