令和7年1月13日　提出 鶴ケ島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -11 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 82,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市大字太田ケ谷字下後９４４番４７ ②地積 　(㎡) 89   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 鶴ケ島 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 鶴ケ島駅南西方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が密集する既成住宅地域であり、特段の変動要因は見られないことから今後も現状とほぼ同様の 住環境が維持されていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鶴ケ島市、坂戸市、川越市内で、東武東上線、東武越生線、ＪＲ川越線沿線の住宅地域である。需要者の 中心は圏内居住者又は周辺市町からの転入者で、サラリーマン層を中心とした一次取得者である。駅からやや距離のあ る住宅地域であるが、駅周辺住宅地を中心とした需要の広がりが認められ、値頃感もあって地価は若干の上昇を示して いる。市場での中心価格帯は、新築の戸建住宅で２０００万円台前半程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、標準地の画地規模から投資採算性に見合う建物の想定が困難であるため、 収益還元法の適用は見送った。近隣地域は居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が中心 である。以上から、本件では前年公示価格を基礎として、市場参加者の属性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格 を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [103.0] 100 [137.5] [101.5] 100 81,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気の緩やかな回復が続くなか埼玉県経 済も持ち直しているものの、物価上昇や金融 資本市場の変動等による影響が懸念されてい る。 地域要因に変動はないが、川越市や住環境良 好な地域等における地価の上昇が外延部にも 広がりつつあり地価は緩やかに上昇している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +6.8 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％