令和7年1月10日　提出 鶴ケ島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　﨡原　康善   TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市大字町屋字持家１２１番２外 ②地積 　(㎡) 878   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道 西大家 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はありません 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 西大家駅南方 400m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の中の集落として長年機能しており、今後も現状が維持されると予測します。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市・坂戸市・鶴ヶ島市で、需要者の中心は圏内の地縁者・血縁者です。最寄駅から近い住宅地ですが 従来から開発機運の盛り上がりに欠けていました。鶴ヶ島市内は都市計画法３４条１１号区域が限定されているので開 発許可件数が少なく現状維持が今後も継続すると予想します。不動産業者による新築戸建で２０００万円台前半が中心 価格となっています。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 西大家駅から徒歩圏の住宅地として機能しているものの、賃貸市場が活発に機能しているとは言えません。対象地域が 主に居住用戸建の売買市場を薄く形成している中で、散見されるアパートは節税目的で地主により運営されているため 空室率が高く投資物件としての完成度が低いので指標になりません。現状を俯瞰した結果、実証的な取引価格に軸足を 移し比準価格を標準とし代表標準地との検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.4] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の政策金利引き上げ及び為替と資源価格 の変動が、個人消費や設備投資の回復に影響 しており不動産マーケットに反映されていま す。 周辺地域と共に過疎化が進行中で、住宅地と しての魅力を喪失しています。 個別的要因に変動はありません。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％