別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
幸手 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸手 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.
鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 幸手市中２丁目６２５９番２外
｢中２－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 562  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 事務所

ＲＣ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 西10.5m県道 水道、ガス、下水 幸手

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       504 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ県道 交通

施設		 幸手駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。古く
からの商業地域の商況は停滞しており、地価は下落傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県東部の商業地域の圏域。需要者は地元の事業者が大半を占める。来客用の駐車スペースが無いま
たは不足している旧来からの商業地の商況は停滞しており、ロードサイド型店舗に顧客が流出気味である。このような
地域では、店舗跡地が住宅用地等へ用途変更するケースが散見される。土地相場は坪２０万円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小売店舗や事業所が建ち並ぶ商業地域であるが、自用目的の取引が多い。収益物件は地主のもともとの所有
地に節税目的等で建設するケースが多く、建設用地としての投資採算性を追及した収益価格は低位に試算される傾向に
ある。本件では建築費高騰の影響を受け、収益価格はマイナスに試算された。近隣地域及び類似地域内の土地は自用目
的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　幸手 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     66,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 古くからの既成の商業地域からは、路線商業
地域に顧客が流出気味であり、商況は停滞気
味である。


ロードサイド型店舗に顧客が流出気味であり
、店舗跡地が住宅用地等へ用途変更するケー
スが散見される。


近隣地域内の商業地としての、個別的要因は
標準的である。

 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％ -0.3 ％
３　試算価格算定内訳 幸手 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２３
２１１
-81		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20.9m県道、
西4.2m、
二方路
｢調区｣ 
１２号区域
(70,200)
b ２５１４６
４０１
-84		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15.2m国道、
西6m、二方路
２住居

(70,200)
c ２５１４６
４０１
-87		 北葛飾郡杉戸町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東14.8m国
道、
北西3.3m、
角地
準工

(70,200)
d Ｙ２５１４
６４０７
-70		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.2m県道
、北東8.2m、
角地
近商

(90,200)
e Ｙ２５１４
６４０７
-71		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.1m県道
、中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,186  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
50,437 		 100
[  75.4]
66,893 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,900 
b (　           ) 
66,924  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
75,964 		 100
[ 111.3]
68,252 
68,300 
c (　           ) 
63,966  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
60,920 		 100
[  88.6]
68,758 
68,800 
d (　           ) 
84,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.3]
74,978 		 100
[ 107.4]
69,812 
69,800 
e (　           ) 
89,081  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
77,462 		 100
[ 113.1]
68,490 
68,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 +12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



幸手 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由		 建築費の高騰の影響を受け、収益価格はマイナスに試算された。
□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 幸手 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　幸手市中二丁目６２５９番２
 0312000416514-0000
2 　幸手市中二丁目６２６０番２
 0312000416516-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
幸手 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
幸手 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　信博   TEL.
鑑定評価額 37,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 幸手市中２丁目６２５９番２外
｢中２－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 562  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:3		 事務所

ＲＣ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ既成商業
地域		 西10.5m県道 水道、ガス、下水 幸手

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 店舗併用共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       504 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．５ｍ県道 交通

施設		 幸手駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域であり、今後とも現状の環境を維持するものと予測す
る。地域の地価変動率についてはやや弱含みの傾向にあるものと判断する。
(3)最有効使用の判定 店舗併用共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幸手市を中心とし、近隣市町をも含む店舗等を中心とする地域と判定した。店舗経営は賃貸が主流であ
るため土地売買はあまり多くはないが、需要者としては中小企業法人や投資家等が中心となるものと考えられる。土地
相場は坪２０～２５万円程度であり、店舗利用の場合、駐車場確保が必要であるが、周辺地域では駐車場を備えていな
い間口の狭い土地が多いため商業繁華性は継続して衰退傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は商業系用途の建物が多く、鑑定評価額決定に際しては収益価格に一定の説得力が認められるが、地域的に
容積率を完全に消化しない場合が多く、収益価格は低位に求められる傾向にある。なお本件では、建築費の上昇等を要
因として純収益がマイナスとなり収益価格を求め得なかった。よって本件では比準価格を標準とし、収益価格を求め得
なかった事実をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　幸手 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     66,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さら
に高齢化率が県平均に比べて高率のため、不
動産取引への影響が懸念される状況にある。


小売店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域
。駐車場を備えない旧来からの店舗が多いた
め繁華性は低下しており、需要が乏しい状況
が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％ -0.3 ％
３　試算価格算定内訳 幸手 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２５１４
６４０７
-70		 北葛飾郡杉戸町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9.2m県道
、北東8.2m、
角地
近商

(90,200)
b ２５１２１
４０２
-80		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５１２１
４０８
-81		 春日部市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西18m国道、
南7.5m、東4m、
三方路
準工

(70,200)
d ２５１２１
０１１
-80		 加須市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26m国道、
中間画地
準住居
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,200  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.3]
74,978 		 100
[ 107.8]
69,553 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,600 
b (　           ) 
82,574  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
87,007 		 100
[ 126.7]
68,672 
68,700 
c (　           ) 
110,371  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 125.8]
88,174 		 100
[ 130.5]
67,566 
67,600 
d (　           ) 
45,381  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,154 		 100
[  66.4]
68,003 
68,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     68,500 円／㎡]  



幸手 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由		 周辺地域では、元々の所有地に収益物件を建築するケースが多いが、土地から取得する場合は投資採算性が成り
立たたず、また昨今では建築費の上昇等も相俟って純収益がマイナスとなり収益価格を査定出来なかった。
□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 幸手 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　幸手市中二丁目６２５９番２
 0312000416514-0000
2 　幸手市中二丁目６２６０番２
 0312000416516-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考