令和7年1月15日　提出 幸手 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -6 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　西原　崇   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市香日向２丁目８８８番２３ ｢香日向２－２－４｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 東鷲宮 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 東鷲宮駅東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域であり、当面の間現状を維持するものと予測する。 地価は引き続き下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幸手市内の住宅地域。需要者は一次取得者層が大半を占め、幸手市及び周辺の居住者が多い。土地相場は 坪１０万円台後半である。供給は中古住宅または更地としての売却が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次 取得者が多く、新築戸建住宅は２，０００万円台中盤程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は、戸建住宅の多い住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、転勤等に伴う戸建住宅の賃貸はあるものの 、一時的な利用方法となっている。近隣地域及び類似地域内では自用目的の取引が中心であり、類似地域内で多数の取 引事例を収集し得た。従って比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [113.5] [103.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 都心からの距離があり、電車の本数も少ない 利便性の劣る地域の地価は、引き続き下落傾 向となっている。 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅 地域である。駅からの距離が遠く利便性が劣 るため、地価は引き続き下落傾向となってい る。 西向きの画地である。基準方位を北向きとし て捉えているため、日照等の点で競争力が優 る。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％