令和7年1月15日　提出 蓮田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.

鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４ ②地積 　(㎡) 4,695   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場等が見ら れる工業地域 北西12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 白岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     4,675 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 　特にない 街 路 １２ｍ　市道 交通 施設 白岡駅南東方 2.4km 法令 規制 準工 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地域である。地価水準は、倉庫需要の下支えより上昇傾向が継続している。地域 要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、埼玉県東部全域を中心に茨城県西武全域に広がる工場、倉庫等が見られる工業地全般と判定した。需 要者は、生産性等を念頭にした工場、倉庫等の所有目的とする法人が中心である。当該用途においては対象標準地の需 要量は普通程度と判定される。地価水準は、上昇傾向が継続しているが、増価率は圧縮傾向となっている。尚、工業地 の地価水準は取引量が少なく価格水準を把握する事は困難であるが概ね１４万円～２０万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は、工場、倉庫等が混在する工業地域で建物賃貸を前提とする収益物件は少なく賃貸市場としては未成熟 な地域であり、収益還元法の非適用を余儀なくされた。よって、鑑定評価額は、市場実態を反映し規範性の認められる 比準価格を標準に、対象標準地の前年度価格からの連続性を考慮しつつ、代表標準地から検討した価格との均衡をも留 意のうえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,500 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [103.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は一部に足踏みあるも緩やかな回復傾 向である。先行きについてはアメリカの政策 動向、中東情勢、金融市場の変動等に注意す る必要がある。 　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の 変動はない。倉庫、工場等が建ち並ぶ工業地 域である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -20.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％