令和7年1月15日　提出 蓮田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市椿山３丁目２１６番２３８ ｢椿山３－１６－４｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 (50,70) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 蓮田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   280 ｍ、南   340 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 蓮田駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,70) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅中心の区画整然とした住宅地域として成熟しているが、消費マインドの改善や市内中心地域の地 価上昇の波及的効果等から、しばらく地価は微増傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線「蓮田」駅を中心とする住宅地域で、圏域内の需要者は市内在住者が中心である 。椿山地区は、画地面積が大きな住宅が多い地域で総額が嵩むため新築戸建は３０００万前後が需要の中心である。昨 年と比較してやや需要に鈍さが散見され、金利先高感の影響は限定的であるが、一般消費財の物価高等から住宅需要に 対して慎重な姿勢が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅中心の地域であり収益市場は未成熟であるため、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は極めて少ない。 そのため、収益還元法を非適用としている。また、既成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、実証 規範性の高い比準価格や市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蓮田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [101.5] 100 100 [104.5] 100 [157.9] [106.0] 100 86,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 政策効果から国内景気は緩やかに回復してい るが、欧米の金融引き締め継続と中国経済の 停滞が、国内景気を下押しするリスクに留意 すべきである。 画地規模が大きく総額面で引き合いがやや弱 い地域であるが、区画整然とした閑静な住宅 街で、最近は地価が安定的な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％