別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三郷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三郷 5-3 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　荒井　信宏   TEL.
鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 271,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三郷市中央１丁目４番９
 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層マンション、
スーパーが建ち並ぶ
商業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 三郷中央

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 三郷中央駅南東方

330m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層マンション、スーパーが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね三郷、草加市、八潮市、越谷市の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は不動産業者、マンショ
ン業者、事業法人等である。三郷中央駅の幹線道路沿いの中高層マンション、スーパーが建ち並ぶ商業地域である。取
引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は三郷中央駅周辺の商業地域に存し、希少性が高いと認められるが、賃料の遅行性や建築費高騰によるコス
ト高もあって収益価格は低位に求められた。また、利回りなどの数値の査定に当たっては想定要素を多く含むことから
、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討をも充分に踏ま
え、且つ市場分析の結果をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[166.3]		 [100.0]
100		 270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、不動産市況
も底堅く推移している。



特に地価形成に影響する地域要因の変動は認
められない。



個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三郷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｃ０７

-1083		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ０６Ｃ２２

-902		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西7.9m、
二方路
商業

(90,400)
c ０６Ｃ１７

-907		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.4m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ０７Ｋ３０

-1049		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
西6m、東3.4m、
三方路
商業

(90,360)
e ０６Ｋ３０

-901		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.9m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,997  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,403 		 100
[  92.7]
272,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
272,000 
b (　           ) 
310,670  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
312,193 		 100
[ 110.6]
282,272 
282,000 
c (　           ) 
253,541  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
261,908 		 100
[  89.4]
292,962 
293,000 
d (　           ) 
257,593  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
251,147 		 100
[  90.3]
278,125 
278,000 
e (　           ) 
219,231  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
229,754 		 100
[  78.0]
294,556 
295,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    279,000 円／㎡]  



三郷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,114,504 
9,016,871 
35,097,633 
29,574,000 
5,523,633 		 （　0.9511）
5,253,527 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    114,207,109 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三郷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅 373.95 Ｓ8 1,964.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   559 ㎡     14.7 m x   37.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２～８階は約４４㎡の２ＬＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
373.95 
33.7 
126.02 
3,800 
478,876 		 6.0  2,873,256 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
227.20 
96.8 
219.93 
2,150 
472,850 		 1.0  472,850 
1.0  472,850 

 6～ 8		 居宅
227.20 
96.8 
219.93 
2,200 
483,846 		 1.0  483,846 
1.0  483,846 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,964.35 
84.8 
1,665.53 

3,821,814 		 6,216,194 
3,342,938 
⑨年額支払賃料      3,821,814 円　×　12ヶ月　＝　      45,861,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,665.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,861,768 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,806,527 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,015,241 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,216,194 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,002 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,342,938 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,042,261 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,114,504 円　　　　（　        78,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三郷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,325,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,872,871 円  　　　       46,821,768　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      285,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,603,700 円  　　　　    465,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,016,871 円　（　　　　　　        16,130 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,964.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,574,000 円  
（　　　　　        52,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,114,504 円      
②総費用 9,016,871 円      
③純収益　①－② 35,097,633 円      
④建物等に帰属する純収益 29,574,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,523,633 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,253,527 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,398 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,207,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三郷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三郷市中央一丁目４番９
 0316000029678-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
三郷 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三郷 5-3 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三郷市中央１丁目４番９
 ②地積
　(㎡)		 559  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 中高層マンション、
スーパーが建ち並ぶ
商業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 三郷中央

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 中高層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ　市道 交通

施設		 三郷中央駅南東方

330m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗やマンション等が建ち並ぶ三郷中央駅に近接する商業地域である。周辺の開発が進展していることから背後
住宅地域の選好性は増しており、これを受けて需給関係は強含み傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三郷市のほか県南東部地域の商業地域。需要者は地縁性の強い地元不動産業者のほか、個人投資家や全国
規模で展開する事業法人やマンション業者も見られる。地区計画により１階部分は店舗用途となっているが相対的に繁
華性は低い反面、背後住宅地の価格上昇を背景に需給関係は強含み傾向で推移している。取引される価格帯は画地規模
、立地条件等によりまちまちであるが、土地５６０㎡程度で１５０百万円～２００百万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近年、１階テナント交代も見られたが、概ね上層階テナントも埋まっており、三郷中央駅勢圏での需要が旺盛なことを
受けて収益物件需要も底堅い。反面、利回りなど数値の査定に当たっては想定要素を多く含むこと、また建築費高騰に
よるコスト高から収益価格は低位に求められ相対的に信頼性に劣る。従って市場の実態を反映する比準価格を標準とし
て収益価格も比較考量の上、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    424,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[165.3]		 [100.0]
100		 272,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、個人消費も持
ち直しの動きがられる。金融資本市場の変動
リスクも見られるが、商況はデフレ脱却に向
かっている。

三郷中央駅周辺の新規出店などは概ね完了し
熟成度は増している。背後住宅需要が旺盛な
ことを受けて商業地の需要も強含み傾向にあ
る。

近年、１階テナントの入れ替わりがあったが
、その他テナントは概ね埋まっており、個別
的要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三郷 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｃ１７

-957		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m市道、
中間画地
近商

(100,300)
b ０６Ｃ０７

-1026		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西14m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ０６Ｃ１７

-964		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西15m県道、
中間画地
近商

(80,200)
d ０７Ｋ２７

-25		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12.1m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,943  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
374,557 		 100
[ 133.0]
281,622 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
282,000 
b (　           ) 
150,081  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
163,983 		 100
[  58.7]
279,358 
279,000 
c (　           ) 
347,024  		 100
[ 130.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,615 		 100
[ 100.5]
272,254 
272,000 
d (　           ) 
367,242  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
374,587 		 100
[ 124.3]
301,357 
301,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 関係者間
取引
 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    282,000 円／㎡]  



三郷 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

44,044,342 
9,016,172 
35,028,170 
29,574,000 
5,454,170 		 （　0.9511）
5,187,461 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    112,770,891 円　　　　（　    202,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三郷 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅 373.95 Ｓ8 1,964.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   559 ㎡     14.7 m x   37.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～８階は２ＬＤＫタイプ（約４４㎡）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  84.8 ％
の理由		 共用廊下等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
373.95 
33.7 
125.96 
3,800 
478,648 		 6.0  2,871,888 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
227.20 
96.8 
220.00 
2,150 
473,000 		 1.0  473,000 
1.0  473,000 

 6～ 8		 居宅
227.20 
96.8 
220.00 
2,200 
484,000 		 1.0  484,000 
1.0  484,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,964.35 
84.8 
1,665.96 

3,822,648 		 6,215,888 
3,344,000 
⑨年額支払賃料      3,822,648 円　×　12ヶ月　＝　      45,871,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,665.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　        12　＝　         960,012 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,871,776 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         960,012 円　　×　　   8.3 ％　＝　　     3,887,038 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,944,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,215,888 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          57,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,344,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,042,592 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      44,044,342 円　　　　（　        78,791 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三郷 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,325,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,873,272 円  　　　       46,831,788　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,603,700 円  　　　　    465,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       465,000 円  　　　　    465,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,016,172 円　（　　　　　　        16,129 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 465,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,964.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0621 ×  35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,574,000 円  
（　　　　　        52,905 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 44,044,342 円      
②総費用 9,016,172 円      
③純収益　①－② 35,028,170 円      
④建物等に帰属する純収益 29,574,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,454,170 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,187,461 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,770,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     202,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 三郷 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　三郷市中央一丁目４番９
 0316000029678-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考