鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
八潮 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八潮 9-4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　大山　光男

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八潮市大字浮塚８９０番２外				②地積　(㎡)	1,390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高25m
	1:2	工場	中小規模工場、倉庫の他住宅も混在する工業地域	西6m市道	水道	八潮 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ　市道

交通

施設

八潮駅南西方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

市南西部に位置する中小工業地域。工場、倉庫等の需要増加が見られ、需給関係は強含みである。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 116,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県東南部一帯の地域で具体的には八潮市、草加市、越谷市、三郷市等の圏域である。需要者は工場、物流
倉庫等の法人需要が主流で外部地域からの流入が見られる。都心所在地及びその外周部への交通利便性から工業地の需
要は強く、価格は上昇基調である。工業地の場合、工場・倉庫として立地、規模等は業種等の個別性が強く、需要の中
心となる価格帯を見出すことは困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の事例の採用にあたっては、工業地の事例でありその規模差は大きいものとなったが、その補・修正は適切に
なし得たものと思料する。小規模の工場・倉庫等では低層建物が一般的で、搬出入・駐車スペース等の確保からその容
積消化率は低く、その実態を反映した収益価格は低位となった。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、
代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[102.0]

100
[108.7]

[100.0]
100

113,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都内からの事業所等の移転及び宅配需要等の
増加が見れる。

高速道路・外環自動車道への利便性により、
工業地需要の増加が見られ、地価は上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

八潮 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７Ｋ１５ -266	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
b	０７Ｋ０４ -9205	八潮市		建付地	（　）	長方形	南9m市道、東6m、角地		準工 (70,200)
c	０６Ｋ３０ -914	八潮市		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
d	０６Ｋ３０ -908	八潮市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
e	０７Ｋ０４ -215	八潮市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東50m県道、南西14m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 123,098	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,130	100 [ 110.3]	117,072	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 137,842	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	141,322	100 [ 118.9]	118,858		119,000
c	(　 ) 117,648	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,530	100 [ 110.0]	114,118		114,000
d	(　 ) 93,497	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	125,870	100 [ 110.0]	114,427		114,000
e	(　 ) 191,203	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	188,975	100 [ 145.2]	130,148		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 116,000 円／㎡]

八潮 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,928,106	2,850,900	9,077,206	5,296,950	3,780,256	（　0.9706） 3,669,116	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	81,535,911 円　　　　（　 58,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	690.00	Ｓ1	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	1,390 ㎡	28.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸の倉庫を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸が一般的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	690.00	100.0	690.00	1,500	1,035,000	3.0	3,105,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		690.00	100.0	690.00		1,035,000		3,105,000
								0

⑨年額支払賃料	1,035,000 円　×　12ヶ月　＝　 12,420,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,420,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 521,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,898,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,105,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,746 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,928,106 円　　　　（　 8,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,504 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,500 円	71,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	496,800 円	12,420,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,269,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 586,500 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,850,900 円　（　　　　　　 2,051 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,296,950 円（　　　　　 3,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,928,106 円
②総費用	2,850,900 円
③純収益　①－②	9,077,206 円
④建物等に帰属する純収益	5,296,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,780,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,669,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,640 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,535,911 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八潮 9-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八潮市大字浮塚８９０番２	0316000123691-0000
2	八潮市大字浮塚８９１番１	0316000123694-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
八潮 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八潮 9-4

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　北川　憲

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八潮市大字浮塚８９０番２外				②地積　(㎡)	1,390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高25m
	1:2	工場	中小規模工場、倉庫の他住宅も混在する工業地域	西6m市道	水道	八潮 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 200 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

八潮駅南西方

2.0km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

中小工場、倉庫等が混在する市南部に位置する工業地域である。地域に特段の変動要因は見られないことから、
今後も現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね草加市・八潮市・三郷市等の圏域における工業地域である。需要者は、首都圏へ供給する工
業、物流倉庫業者等である。また、国道４号バイパス背後に位置し、常磐自動車道、東京外環自動車道、首都高速道等
の接点である三郷インターへも容易にアクセス可能な立地であることから、近年の景気回復傾向による実物経済への波
及等から地価は上昇傾向にある。一方、工業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方工場・倉庫地としての賃貸市場は熟成度が低く、安定的な純収益の確保には疑問が残ること等を鑑み、
比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、周辺地域における工業地間の公示価格バランス等を十分に
検討し、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 120,000 円／㎡

[104.2]
100

100
[102.0]

100
[107.8]

[100.0]
100

114,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高、円安、賃金の伸び悩み、更なる金利
上昇懸念、世界情勢の不安等の影響を受けな
がらも、不動産市況及び地価は概ね堅調に推
移している。

八潮市南西部に位置する工業地域で、上記一
般的要因の影響を受けながら、工業地におけ
る土地需要は比較的堅調で、地価は上昇して
いる。

特段の個別的要因の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.8
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

八潮 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７Ｋ１５ -55	八潮市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		準工高度2種最高25m (60,200)
b	０７Ｋ１７ -36	草加市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	０７Ｋ１６ -36	三郷市		底地	（　）	ほぼ長方形	南西12.4m市道、東8m、二方路		工業地区計画等 (80,200)
d	０７Ｋ３０ -1904	川口市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m私道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,075	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	127,549	100 [ 106.4]	119,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 122,428	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	124,999	100 [ 105.1]	118,933		119,000
c	(　 93,348) 186,696	100 [ 110.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	173,288	100 [ 145.5]	119,098		119,000
d	(　 ) 85,876	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.6]	129,190	100 [ 112.2]	115,143		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.6	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	関係者間取引	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.9	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +33.0
c	関係者間取引	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

八潮 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,132,899	2,828,980	8,303,919	5,296,950	3,006,969	（　0.9706） 2,918,564	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	64,856,978 円　　　　（　 46,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八潮 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	690.00	Ｓ1	690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高25m	60 ％	200 ％	200 ％	1,390 ㎡	28.0 m x 49.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	690.00	100.0	690.00	1,400	966,000	3.0	2,898,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		690.00	100.0	690.00		966,000		2,898,000
								0

⑨年額支払賃料	966,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,592,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,592,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 486,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,105,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,898,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,763 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,132,899 円　　　　（　 8,009 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,404 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八潮 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	355,500 円	71,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	463,680 円	11,592,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,281,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 586,500 円	71,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,100 円	71,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,828,980 円　（　　　　　　 2,035 円／㎡）　　（経費率　　 25.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,100,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 45 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,296,950 円（　　　　　 3,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,132,899 円
②総費用	2,828,980 円
③純収益　①－②	8,303,919 円
④建物等に帰属する純収益	5,296,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,006,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,918,564 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,856,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

八潮 9-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	八潮市大字浮塚８９０番２	0316000123691-0000
2	八潮市大字浮塚８９１番１	0316000123694-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考