別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
八潮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 5-1 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　大山　光男   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 419,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市大瀬１丁目２番４
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層店舗、金融機
関等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 八潮駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       338 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 八潮駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 八潮駅北口駅前広場沿いの１階が飲食・小売店舗。金融機関等、上階は共同住宅となる中高層建物が建ち並ぶ商
業地域
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね八潮市、草加市、三郷市、越谷市の圏域における駅近郊の商業地である。需要者は地元の商店。全国
展開のチェーン店舗グループ、マンション開発業者等である。コロナ禍の鎮静化により商業地の需要増加が見られる。
商業地の場合、取引される価格帯は立地条件、規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯を見出すことは
困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例から試算され、市場動向を反映しその信頼性は高い。近隣地域は商業地であるが、最
有効使用は店舗併用共同住宅であり、１階店舗以外のフロアーは住宅を想定した収益価格はやや低位となった。よって
、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    580,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[ 96.0]		 100
[154.3]		 [102.0]
100		 419,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ鎮静化により、景気の回復、商業
性の上昇が見られる。



八潮駅前広場に位置する商業地域であり、上
記規制緩和により、地価は上昇傾向である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +59.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７Ｋ３０

-1049		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
西6m、東3.4m、
三方路
商業

(90,360)
b ０６Ｃ０７

-1083		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東29m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c ０７Ｋ１５

-9		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東13m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d ０６Ｃ１７

-957		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e ０７Ｋ０１

-48		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,593  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
251,147 		 100
[  62.4]
402,479 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
411,000 
b (　           ) 
241,997  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
252,403 		 100
[  60.0]
420,672 
429,000 
c (　           ) 
352,353  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
357,638 		 100
[  85.5]
418,290 
427,000 
d (　           ) 
362,943  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
374,557 		 100
[  85.5]
438,078 
447,000 
e (　           ) 
314,731  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
320,396 		 100
[  73.3]
437,102 
446,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　  -3.8 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    432,000 円／㎡]  



八潮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,432,946 
7,615,872 
27,817,074 
24,193,500 
3,623,574 		 （　0.9522）
3,450,367 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     73,412,064 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 165.00 ＲＣ8 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   338 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を平均賃貸面積３０㎡程度の共同空宅を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
4,500 
594,000 		 10.0  5,940,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,400 
356,400 		 1.0  356,400 
1.0  356,400 

 4～ 6		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,450 
363,825 		 1.0  363,825 
1.0  363,825 

 7～ 8		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,500 
371,250 		 1.0  371,250 
1.0  371,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
88.8 
1,171.50 

3,140,775 		 8,486,775 
2,546,775 
⑨年額支払賃料      3,140,775 円　×　12ヶ月　＝　      37,689,300 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,689,300 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,128,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,561,088 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,486,775 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          77,824 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,546,775 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         794,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,432,946 円　　　　（　       104,831 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,905,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,507,572 円  　　　       37,689,300　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      298,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,143,200 円  　　　　    381,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       381,000 円  　　　　    381,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,615,872 円　（　　　　　　        22,532 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 381,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,193,500 円  
（　　　　　        71,578 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,432,946 円      
②総費用 7,615,872 円      
③純収益　①－② 27,817,074 円      
④建物等に帰属する純収益 24,193,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,623,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,450,367 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,412,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市大瀬一丁目２番４
 0316000127491-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
八潮 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
八潮 5-1 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 八潮市大瀬１丁目２番４
 ②地積
　(㎡)		 338  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ10		 中高層店舗、金融機
関等が見られる駅前
商業地域		 北東（駅前広場）市道、背面道 水道、ガス、下水 八潮駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       338 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 八潮駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 八潮駅北口駅前広場沿いに店舗事務所、共同住宅等が混在する商業地域である。土地の高度利用が徐々に進展し
つつあるが、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八潮市、草加市、越谷市等の圏域における駅近郊の商業地域である。需要者は、地元の商店主、
全国展開のチェーングループ、マンションデベロッパー、またこれら事業者間の混合型出店も最近は増えつつあり、出
店業種は飲食、衣料等小売、不動産業等である。近年はつくばエクスプレス線沿線の熟成度の向上、高度利用可能な店
舗併用住宅地としてのポテンシャルも高く、商業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価
格である。一方収益価格は、一部の競争力の劣る物件においては空室長期化等による厳しい賃貸経営がうかがわれるも
のの、各種利回りの査定等にあたって将来予測の不安定要素が認められることを勘案し、比準価格にややウエイトを置
き、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    580,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[ 96.0]		 100
[154.0]		 [102.0]
100		 420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、円安、賃金の伸び悩み、更なる金利
上昇懸念、世界情勢の不安等の影響を受けな
がらも、不動産市況及び地価は概ね堅調に推
移している。

八潮駅駅駅前広場沿いで、換地処分後熟成し
つつある商業地域で、上記一般的要因の影響
を受けながら、地価は上昇基調で推移してい
る。

個別的要因の変動は特に見られないが、二方
路地であるので建物レイアウトの多様性・柔
軟性に富み、効用増が認められ、市場競争力
が高い。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 八潮 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７Ｋ０１

-48		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
b ０７Ｋ１５

-9		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東13m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c ０６Ｃ０７

-1024		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南東6m、角地
商業

(90,400)
d ０６Ｃ１７

-957		 三郷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
314,731  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
320,396 		 100
[  74.7]
428,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
352,353  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
357,638 		 100
[  84.0]
425,760 
434,000 
c (　           ) 
351,816  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
350,125 		 100
[  81.1]
431,720 
440,000 
d (　           ) 
362,943  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
374,557 		 100
[  92.1]
406,685 
415,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    432,000 円／㎡]  



八潮 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,824,945 
7,419,815 
28,405,130 
24,699,100 
3,706,030 		 （　0.9522）
3,528,882 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     75,082,596 円　　　　（　    222,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
八潮 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 165.00 ＲＣ8 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   338 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を平均賃貸面積３０㎡程度とする共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
80.0 
132.00 
4,600 
607,200 		 10.0  6,072,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,438 
362,043 		 1.0  362,043 
1.0  362,043 

 4～ 6		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,484 
368,874 		 1.0  368,874 
1.0  368,874 

 7～ 8		 居宅
165.00 
90.0 
148.50 
2,484 
368,874 		 1.0  368,874 
1.0  368,874 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
88.8 
1,171.50 

3,175,656 		 8,640,456 
2,568,456 
⑨年額支払賃料      3,175,656 円　×　12ヶ月　＝　      38,107,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,171.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,107,872 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,162,953 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,944,919 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,640,456 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,233 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,568,456 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         800,793 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,824,945 円　　　　（　       105,991 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,638 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
八潮 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,835,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,524,315 円  　　　       38,107,872　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      298,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,027,700 円  　　　　    367,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,419,815 円　（　　　　　　        21,952 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9522    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,699,100 円  
（　　　　　        73,074 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,824,945 円      
②総費用 7,419,815 円      
③純収益　①－② 28,405,130 円      
④建物等に帰属する純収益 24,699,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,706,030 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,528,882 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,082,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     222,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 八潮 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　八潮市大瀬一丁目２番４
 0316000127491-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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