令和7年1月15日　提出 久喜 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三田　和巳   TEL.

鑑定評価額 1,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市菖蒲町菖蒲字太皷田６００４番２外 ②地積 　(㎡) 28,281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 不整形 1:1 倉庫 Ｓ3 営業倉庫が多い、流 通業務を中心とした 地域 南東14m市道、北東側道 水道、ガス、下水 久喜 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   470 ｍ、西   250 ｍ、南    75 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 149.0 ｍ、奥行　約　　 155.0 ｍ、規模　　    28,281 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １４ｍ市道 交通 施設 久喜 7.0km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、倉庫等の物流施設と工場が混在する工業地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移す ると予測する。都心への交通アクセス・雇用環境等が良好で物流施設の需要は高く、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県北東部で東北道・圏央道のＩＣ周辺及び幹線国道の周辺に立地する内陸型工業地等の一帯である 。需要者の属性は、自用の工場又は物流倉庫を求める事業法人並びに物流施設の開発や取得を目的とした開発業者、投 資ファンド等も想定される。また、雇用確保に有利な市内の工業地は、需要に見合う供給がなく、取引が限定的になっ ている。なお、取引される工業地の価格帯は区々であり、需要の中心となる価格帯は見い出しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場及び倉庫のほか大規模な物流倉庫が見られる工業地域である。比準価格は、類似地域及びその 周辺において、価格牽連性を有する取引事例から求めたもので信頼できる。一方、収益価格は、周辺賃貸物件の賃料水 準に依拠したが、建物の規模、構造、設備の内容等のほか、賃貸形式や契約条件等の変動要素が多く、説得力は相対的 に劣る。よって、実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済活動活性化に向けた動きも加速しつつあ るが、長期金利上昇や資源価格高騰における 消費停滞、民間給与所得の鈍化等が懸念され る。 圏央道の埼玉県から茨城県区間までの開通等 による交通利便性の向上等の影響を受け、地 価は上昇傾向にある。 個別的要因の変動及び個別的要因による市場 性の変化などは見られない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％