別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
久喜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　三谷　清   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市久喜中央２丁目４１４番７
｢久喜中央２－９－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:3		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小売店舗、飲食店等
が多い駅前の商業地
域		 北東7.8m市道 水道、ガス、下水 久喜

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 久喜駅西方

130m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は飲食店、小売店舗等を中心とした集客性がある繁華な商業地域である。地域要因に特段の変化はなく
、今後も同様と予測される。駅に近い商業地への需要は高く、地価水準は上昇傾向を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県北東部で、久喜市のほか隣接市町のＪＲ及び東武鉄道の各最寄り駅周辺の商業地域である。需要者
の属性は不動産業者・地元企業及び資本力がある個人等の投資家等が中心である。一定の繁華性がある駅周辺の商業中
心地は安定した根強い需要に対して、売物件が少なく希少性の高い地域である。ただし、久喜駅周辺の商業地は、需要
者の利用目的に多様性があり中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、同一需給圏を広く取り、類似地域等において事例の収集に努めた
もので、求められたもの価格は信頼性は高いと思料する。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、賃料水
準が土地価格に見合っておらず、低位に試算された。取引市場では比準価格の水準が価格決定の指標とされていること
から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意し上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 64.5]		 [ 96.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費は実質総雇用者所得が改善する下で
緩やかな持ち直しが期待できるが、大型商業
施設の集結した地域への需要は引き続き高い
傾向にある。

久喜駅近くの飲食店、小売店舗等を中心とし
た繁華な商業地域で、格別な変動はみられな
い。駅周辺の商業地は希少性もあり上昇傾向
である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｃ２２

-63		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m県道、
南西7.9m、
二方路
商業

(90,400)
b ０６Ｋ０７

-907		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c Ｙ２５１２
１４０８
-72		 春日部市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ０６Ｃ０７

-24		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
南東6m、角地
商業

(90,400)
e Ｙ２５１２
３２１０
-73		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.7m市道
、中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
199,881  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
201,841 		 100
[ 101.0]
199,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
192,000 
b (　           ) 
252,214  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
265,077 		 100
[ 131.8]
201,121 
193,000 
c (　           ) 
144,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
145,735 		 100
[  73.7]
197,741 
190,000 
d (　           ) 
190,316  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
190,682 		 100
[  93.5]
203,938 
196,000 
e (　           ) 
125,479  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
148,360 		 100
[  75.0]
197,813 
190,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



久喜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,576,912 
2,070,771 
7,506,141 
7,096,700 
409,441 		 （　0.9507）
389,256 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,944,000 円　　　　（　     60,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 91.54 Ｓ4 366.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      7.3 m x   23.4 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的な仕様の中層店舗兼事務所で、１階店舗、２～４階事務所を想定した。また、実行容積率は、地域の実態に考慮した。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 内階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
91.54 
80.5 
73.66 
3,480 
256,337 		 6.0  1,538,022 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
91.54 
85.1 
77.86 
2,610 
203,215 		 6.0  1,219,290 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
91.54 
85.1 
77.86 
2,610 
203,215 		 6.0  1,219,290 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
91.54 
85.1 
77.86 
2,610 
203,215 		 6.0  1,219,290 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
366.16 
83.9 
307.24 

865,982 		 5,195,892 
0 
⑨年額支払賃料        865,982 円　×　12ヶ月　＝　      10,391,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,391,784 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       862,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,529,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,195,892 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,576,912 円　　　　（　        72,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,497 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 415,671 円  　　　       10,391,784　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      659,200 円  　　　　    103,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       154,500 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,070,771 円　（　　　　　　        15,688 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     366.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,096,700 円  
（　　　　　        53,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,576,912 円      
②総費用 2,070,771 円      
③純収益　①－② 7,506,141 円      
④建物等に帰属する純収益 7,096,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 409,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 389,256 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,944,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市久喜中央二丁目４１４番７
 0312000182106-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
久喜 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 5-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市久喜中央２丁目４１４番７
｢久喜中央２－９－４５｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
台形
1:3		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小売店舗、飲食店等
が多い駅前の商業地
域		 北東7.8m市道 水道、ガス、下水 久喜

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 久喜駅西方

130m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 久喜駅周辺の中心商業地で、一定のテナント需要が底堅く見込まれ、背後地は比較的良好であることから、今後
とも商業地としての地位は安定的と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ宇都宮線・東武伊勢崎線沿線の久喜市及び周辺市町内における駅周辺の商業地域。需要者は地元
資本の事業者が主体であるが、規模によっては国内大手事業者等も想定される。商業施設の郊外化が進展し中心商業地
では物販等の機能は低下しているが、飲食・サービス等の業種は相対的に堅調で、一定のテナント需要が見込まれる。
近傍では分譲マンションの整備も進捗している。需要者のニーズは多様で取引の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸事業による投資採算性の観点から最有効使用の建物を想定して収益価格を試算した。しかし賃貸市場の成熟の程度
は総じて低く収益価格には相対的な限界が認められる。商業地の取引事例は必ずしも多くないが、採用した取引事例は
もとより、採用外の取引事例も含めて広域的に価格検討して試算した比準価格には相対的な信頼性が認められる。比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    122,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 64.5]		 [ 96.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内においては大型商業施設へ客足は流れて
いる。電子商取引の進展もあり、既成商業地
は物販の場としての機能が低下している。


駅周辺の商業地では飲食・サービス等の需要
は相対的に堅調で、一定のテナント需要が見
込まれる。近傍では分譲マンションの整備も
進捗している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｙ２５１２
３２１０
-73		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.7m市道
、中間画地
近商

(80,200)
b ２５１２３
２０３
-70		 久喜市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c ２５１２３
２０３
-81		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西18m県道、
南東11.5m、
北西1.8m、
南1.8m、
四方路
２住居

(70,200)
d ２５１２４
６１１
-70		 白岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.5m県道、
南西5.5m、
北2m、
三方路
近商
居住誘導区域
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,479  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
148,360 		 100
[  77.6]
191,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
151,255  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,860 		 100
[  60.6]
250,594 
241,000 
c (　           ) 
103,436  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
110,273 		 100
[  54.1]
203,832 
196,000 
d (　           ) 
173,624  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.8]
165,672 		 100
[  68.3]
242,565 
233,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    194,000 円／㎡]  



久喜 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,576,912 
2,070,771 
7,506,141 
7,096,700 
409,441 		 （　0.9507）
389,256 		 （  5.1 -  0.2 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      7,944,000 円　　　　（　     60,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 91.54 Ｓ4 366.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   132 ㎡      7.3 m x   23.4 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２～４階は事務所フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 店舗
91.54 
80.5 
73.66 
3,480 
256,337 		 6.0  1,538,022 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
91.54 
85.1 
77.86 
2,610 
203,215 		 6.0  1,219,290 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
91.54 
85.1 
77.86 
2,610 
203,215 		 6.0  1,219,290 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
91.54 
85.1 
77.86 
2,610 
203,215 		 6.0  1,219,290 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
366.16 
83.9 
307.24 

865,982 		 5,195,892 
0 
⑨年額支払賃料        865,982 円　×　12ヶ月　＝　      10,391,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     307.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,391,784 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       862,518 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,529,266 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,195,892 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,646 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,576,912 円　　　　（　        72,552 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,497 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 515,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 415,671 円  　　　       10,391,784　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      659,200 円  　　　　    103,000,000　×　　  40.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       154,500 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       103,000 円  　　　　    103,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,070,771 円　（　　　　　　        15,688 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9507    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 103,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     366.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0644 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,096,700 円  
（　　　　　        53,763 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,576,912 円      
②総費用 2,070,771 円      
③純収益　①－② 7,506,141 円      
④建物等に帰属する純収益 7,096,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 409,441 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 389,256 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,944,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市久喜中央二丁目４１４番７
 0312000182106-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考