別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
久喜 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 -29 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　小貫　洋一   TEL.
鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く見ら
れる区画整理済の住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 久喜

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.8 ｍ、規模　　       207 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　市
道６ｍ		 交通

施設		 久喜駅西方

6.9km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整理済みの空地やアパートも見られる住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま
推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、ＪＲ高崎線、又は東武伊勢崎線沿線で、旧菖蒲町及びその周辺市町の住宅地域である。需
要者の中心は地縁性のある一次取得者層であり、圏外からの転入は少ない。最寄駅からは遠いが付近には大規模商業施
設が集積し、車移動を前提とはするものの生活利便性は比較的高い。区画整理済みで居住環境に優れることなどにより
、需給は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地で９００万円前後、新築戸建で２，７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の付近ではアパート等も見られるが、収益目的の土地取引は少なく自用目的が殆どで、この取引が取引水準を
形成している。比準価格は取引価格を適宜補修正したもので実証的な価格である。収益価格は居住の快適性が重視され
る地域性から低位に求められた。本件は快適性を重視する住宅地域であるので、実証的で規範性のある比準価格を重視
し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,800 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[104.5]		 100
[ 81.3]		 [104.5]
100		 47,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安等による建築費などの高騰、外国人投資
家による都心部を主とした国内不動産投資の
増加が起きている。久喜市の総人口はほぼ横
這い傾向にある。

特別な地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２３
２０４
-2		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ２５１２３
２１１
-21		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
c ２５１２３
２０３
-37		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
d Ｙ２５１２
３２０３
-61		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
南東5m、角地
準工

(70,200)
e Ｙ２５１２
３２０４
-30		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m市道
、中間画地
２住居

(60,168)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
37,272  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
36,574 		 100
[  78.6]
46,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
48,600 
b (　           ) 
41,585  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
39,675 		 100
[  86.0]
46,134 
48,200 
c (　           ) 
43,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
41,388 		 100
[  84.4]
49,038 
51,200 
d (　           ) 
32,514  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
30,066 		 100
[  72.3]
41,585 
43,500 
e (　           ) 
38,138  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
36,313 		 100
[  77.6]
46,795 
48,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,100 円／㎡]  



久喜 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られず、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,083,976 
671,863 
2,412,113 
2,128,630 
283,483 		 （　0.9742）
276,169 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,276,568 円　　　　（　     30,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.82 ＬＳ2 170.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     11.0 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一般住宅が標準的だが、収益性を重視し、共同住宅（専有面積約４３㎡×４戸）と判定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
85.32 
100.0 
85.32 
1,559 
133,014 		 1.0  133,014 
1.0  133,014 
地上
 2～ 2		 居宅
85.32 
100.0 
85.32 
1,590 
135,659 		 1.0  135,659 
1.0  135,659 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.64 
100.0 
170.64 

268,673 		 268,673 
268,673 
⑨年額支払賃料        268,673 円　×　12ヶ月　＝　       3,224,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,224,076 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       267,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,956,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           268,673 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          268,673 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,083,976 円　　　　（　        14,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,626 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,559 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,500 円  　　　　     32,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,963 円  　　　        3,224,076　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,200 円  　　　　     32,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,800 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         671,863 円　（　　　　　　         3,246 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,128,630 円  
（　　　　　        10,283 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,083,976 円      
②総費用 671,863 円      
③純収益　①－② 2,412,113 円      
④建物等に帰属する純収益 2,128,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 283,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 276,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,276,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１
 0312010070696-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
久喜 -29　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
久喜 -29 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　堀口　雄一朗   TEL.
鑑定評価額 9,870,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１
 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が多く見ら
れる区画整理済の住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 久喜

6.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.8 ｍ、規模　　       207 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 久喜駅西方

6.9km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的最近整備された低層住宅地で土地利用は安定しており、今後ともほぼ現状の環境を維持してゆくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね久喜市菖蒲地区内の住宅地域。需要者は久喜市及び周辺市在住又は在勤の３０～４０代の一次取得者
が中心である。近隣地域周辺は比較的最近整備されて居住環境も熟成しつつあり、周辺では大型商業施設の集積も進む
など利便性が向上しており、需給は相対的に堅調に推移している。土地は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万
円程度、新築の戸建物件は２０００万円台半ばが取引の中心であるが建築工事費の上昇により総額は上昇傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現実の取引価格は相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価格を見出して比準価格
を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースでは土地取得費の回収は前提としておらず、
新規賃料は上昇傾向にあるものの建築工事費の上昇傾向もあって収益価格は低位である。比準価格を採用すべきところ
、低位な価格帯の取引が一定程度みられる市場実態を考慮し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　久喜 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,800 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[104.5]		 100
[ 81.3]		 [104.5]
100		 47,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 久喜市の総人口は前年比＋０．２％、生産年
齢人口は±０％で推移している。住宅着工件
数は、持家はやや減少、分譲は大幅増で推移
している。

比較的最近整備されて居住環境も熟成しつつ
あり、周辺では商業施設の集積も進展して利
便性も向上しており、需給は堅調に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 久喜 -29　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１２３
２０３
-37		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
b ２５１２３
２１１
-21		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6.1m市道
、中間画地
１中専

(60,200)
c Ｙ２５１２
３２０４
-30		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m市道
、中間画地
２住居

(60,168)
d ２５１２３
２０４
-2		 久喜市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,250  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
41,305 		 100
[  84.4]
48,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
51,100 
b (　           ) 
41,585  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
39,675 		 100
[  86.0]
46,134 
48,200 
c (　           ) 
38,138  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
36,313 		 100
[  79.5]
45,677 
47,700 
d (　           ) 
37,272  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
36,574 		 100
[  79.5]
46,005 
48,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     48,200 円／㎡]  



久喜 -29　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に準ずる地域の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,083,976 
671,863 
2,412,113 
2,128,630 
283,483 		 （　0.9742）
276,169 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,276,568 円　　　　（　     30,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
久喜 -29　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.82 ＬＳ2 170.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   207 ㎡     11.0 m x   18.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４０㎡程度を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地上
 1～ 1		 居宅
85.32 
100.0 
85.32 
1,559 
133,014 		 1.0  133,014 
1.0  133,014 
地上
 2～ 2		 居宅
85.32 
100.0 
85.32 
1,590 
135,659 		 1.0  135,659 
1.0  135,659 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.64 
100.0 
170.64 

268,673 		 268,673 
268,673 
⑨年額支払賃料        268,673 円　×　12ヶ月　＝　       3,224,076 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,224,076 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       267,598 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,956,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           268,673 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          268,673 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,034 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,083,976 円　　　　（　        14,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,626 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,559 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
久喜 -29　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 164,500 円  　　　　     32,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,963 円  　　　        3,224,076　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       16,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      263,200 円  　　　　     32,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        65,800 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,900 円  　　　　     32,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         671,863 円　（　　　　　　         3,246 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     170.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,128,630 円  
（　　　　　        10,283 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,083,976 円      
②総費用 671,863 円      
③純収益　①－② 2,412,113 円      
④建物等に帰属する純収益 2,128,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 283,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 276,169 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,276,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 久喜 -29　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　久喜市菖蒲町三箇字矢島６２０５番１１
 0312010070696-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考