鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
久喜 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -18

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　堀口　雄一朗

TEL.

鑑定評価額

8,040,000 円

１㎡当たりの価格

45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市栗橋東３丁目２９０４番１１｢栗橋東３－７－５２｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,168)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4.2m市道	水道、ガス、下水	栗橋 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．２
ｍ市道

交通

施設

栗橋駅東方

900m

法令

規制

１住居
(60,168)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地として概ね安定しており、今後とも略現状の環境を維持してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねＪＲ宇都宮線・東武日光線「栗橋」駅勢圏に位置する久喜市・加須市内の住宅地域。需要者は久喜市
及び周辺市在住又は在勤の一次取得者が中心。地域周辺は久喜市栗橋地区内では利便性や居住環境等が中間的な位置づ
けにある既成の住宅地で、需給は総じて弱含みで推移している。土地は１５０～２００㎡程度で６００～１０００万円
程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心であるが建築工事費の上昇等により総額は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引価格は相応の分散が見られる中、多数の取引事例から典型的な市場水準となりうる価格を見出して比準価格
を試算した。土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースでは土地取得費の回収は前提としておらず、
新規賃料は上昇傾向にあるものの建築工事費の上昇傾向もあって収益価格は低位である。比準価格を採用すべきところ
、低位な価格帯の取引が一定割合を占める実態を考慮し、昨年からの市場動向の変動を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

久喜市の総人口は前年比＋０．２％、生産年
齢人口は±０％で推移している。住宅着工件
数は、持家はやや減少、分譲は大幅増で推移
している。

栗橋駅勢圏内で中間的な位置づけにある住宅
地であり、栗橋地区内の既成住宅地の需給は
弱含みで推移しているものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２３２０３ -1	久喜市		建付地	（　）	袋地等	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｙ２５１２３２０３ -50	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西2.9m、角地		１住居 (70,160)
c	２５１２３２１１ -10	久喜市		建付地	（　）	不整形	南西4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
d	２５１２３２０６ -4	久喜市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4.5m私道、中間画地		１住居 (60,180)
e	２５１２３２１０ -22	久喜市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,344	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	45,248	100 [ 103.0]	43,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	45,200
b	(　 ) 45,637	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.5]	43,085	100 [ 94.0]	45,835		47,200
c	(　 ) 38,098	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	44,642	100 [ 107.0]	41,721		43,000
d	(　 ) 48,148	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	49,796	100 [ 93.5]	53,258		54,900
e	(　 ) 58,658	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	58,541	100 [ 114.5]	51,128		52,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

久喜 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,696,920	595,077	2,101,843	1,895,710	206,133	（　0.9742） 200,815	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,563,977 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.16	ＬＳ2	144.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	176 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３５㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	72.16	100.0	72.16	1,612	116,322	1.0	116,322
							1.0	116,322
地上 2～ 2	居宅	72.16	100.0	72.16	1,644	118,631	1.0	118,631
							1.0	118,631
～

～

～

計		144.32	100.0	144.32		234,953		234,953
								234,953

⑨年額支払賃料	234,953 円　×　12ヶ月　＝　 2,819,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,819,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,585,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,696,920 円　　　　（　 15,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,682 円/㎡　月額支払賃料（　 1,612 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,777 円	2,819,436　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,400 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,600 円	29,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 595,077 円　（　　　　　　 3,381 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 144.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,895,710 円（　　　　　 10,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,696,920 円
②総費用	595,077 円
③純収益　①－②	2,101,843 円
④建物等に帰属する純収益	1,895,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	200,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,563,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市栗橋東三丁目２９０４番１１	0312000126981-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
久喜 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久喜 -18

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　島崎　栄司

TEL.

鑑定評価額

8,040,000 円

１㎡当たりの価格

45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和6年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久喜市栗橋東３丁目２９０４番１１｢栗橋東３－７－５２｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,168)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4.2m市道	水道、ガス、下水	栗橋 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４．２
ｍ市道

交通

施設

栗橋駅東方

900m

法令

規制

１住居
(60,168)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地として概ね安定しており、今後とも概ね現状の環境を維持してゆくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ねＪＲ宇都宮線・東武日光線栗橋駅勢圏に位置する久喜市・加須市内の住宅地域。需要者は久喜市及び
周辺市在住又は在勤の３０～４０代の一次取得者が中心である。近隣地域及びその周辺は栗橋地区内では利便性や居住
環境等が中間的な位置付けにある既成の住宅地であり、既成住宅地の需給は総じて弱含みで推移している。土地は１５
０～２００㎡程度で６００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台前半が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も散見される地域であるが、収益性よりも居住の快適性・利便性を重視した一般住宅等の自己使用目的の取
引が中心で、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例の入手により比準価格を試算した。一方、
収益価格は賃貸市場が未成熟であるため、低位に試算された。本件では、市場における取引の実態を反映した比準価格
を標準に、収益価格を参酌し、昨年との市場動向の変動を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内総人口、建築着工件数とも令和４年をピ
ークに減少傾向にある。建設工事費上昇等の
影響を受け、土地の需要は弱含みで推移して
いる。

栗橋駅勢圏内で中間的な位置付けにある住宅
地であり、栗橋地区内の既成住宅地の需給は
弱含みで推移しているものと思料する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

久喜 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１２３２０６ -2	久喜市		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２５１２３２１０ -15	久喜市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	２５１２３２１０ -11	久喜市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		１中専 (60,150)
d	２５１２３２０３ -1	久喜市		建付地	（　）	袋地等	西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,687	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.2]	56,254	100 [ 123.1]	45,698	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 45,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	43,714	100 [ 100.9]	43,324		44,600
c	(　 ) 53,571	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	51,264	100 [ 111.3]	46,059		47,400
d	(　 ) 36,344	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	45,248	100 [ 103.0]	43,930		45,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,100 円／㎡]

久喜 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,696,920	595,077	2,101,843	1,895,710	206,133	（　0.9742） 200,815	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,563,977 円　　　　（　 25,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久喜 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.16	ＬＳ2	144.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	176 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３５㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	72.16	100.0	72.16	1,612	116,322	1.0	116,322
							1.0	116,322
地上 2～ 2	居宅	72.16	100.0	72.16	1,644	118,631	1.0	118,631
							1.0	118,631
～

～

～

計		144.32	100.0	144.32		234,953		234,953
								234,953

⑨年額支払賃料	234,953 円　×　12ヶ月　＝　 2,819,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,819,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 234,013 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,585,423 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	234,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,155 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 234,953 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 109,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,696,920 円　　　　（　 15,323 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,682 円/㎡　月額支払賃料（　 1,612 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久喜 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	112,777 円	2,819,436　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 234,400 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	58,600 円	29,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 595,077 円　（　　　　　　 3,381 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 144.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,895,710 円（　　　　　 10,771 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,696,920 円
②総費用	595,077 円
③純収益　①－②	2,101,843 円
④建物等に帰属する純収益	1,895,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,133 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	200,815 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,141 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,563,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

久喜 -18　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	久喜市栗橋東三丁目２９０４番１１	0312000126981-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考