令和7年1月15日　提出 久喜 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久喜 -14 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　島崎　栄司   TEL.

鑑定評価額 7,170,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久喜市菖蒲町小林字北東３４２６番３ ②地積 　(㎡) 488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家住宅のほか、一 般住宅も見られる住 宅地域 北東5m市道 水道、下水 桶川 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   400 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法第３４条１２号区 域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 桶川駅北方 8.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農用地が多い農家住宅地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線、ＪＲ高崎線沿線で、旧菖蒲町及び隣接市町の市街化調整区域に存する既存集落区域。地価 が安く規模が大きい市街化調整区域の住宅地に対する選好は増加傾向にあるが、近隣地域とその周辺は、農用地が広が る市街化調整区域の既存の集落区域であり、人口減少と高齢化が進み地域の発展性が望めず、需要は弱い。なお、取引 が少なく規模等もばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益 還元法の適用は断念せざるを得なかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似する多数の取引事例から比準して求 めたものであり、市場の実態を反映した実証的な価格である。本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準にして 、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加須 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [152.1] [100.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内総人口、建築着工件数とも令和４年をピ ークに減少傾向にある。建設工事費上昇等の 影響を受け、土地の需要は弱含みで推移して いる。 特段の地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％