別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新座 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 5-4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　江里口　真   TEL.
鑑定評価額 496,000,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新座市栗原４丁目３３番２外
｢栗原４－１２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,630  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高25m


(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｗ1		 沿道店舗の外共同住
宅等の見られる路線
商業地域		 南西10m県道、北東側道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 ひばりヶ丘駅北東方

850m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅街が存する幹線道路沿いの路線商業地域である。中型商業施設が進出しており、繁華性等の変動は認められ
ない。現状を維持しているが、基調である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に西武池袋線沿線、ＪＲ武蔵野線及び東武東上線沿線で、新座市及び周辺市町の路線商業地域。需要者
は同一需給圏内の事業者及び法人である。住宅街周辺の路線沿いの商業地域であり、マンション等も見込まれる。用途
の多様性がある地域である。土地１，５００㎡程度で４億７千万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目して求めたもので実証的な価格である。収益価格は賃貸収入を前提とする収益性を反映した価
格である。賃料水準が低く収益性が低位に求められたことから、収益の採算性より、自用として経営する事の方が市場
に参入できるという結果となった。したがって、市場性を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代
表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　朝霞 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 66.1]		 [ 99.9]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融資産の景気の持ち直しから、不動産市場
は堅調であるが実質賃金は厳しく、戸建の需
要が落ち着いてきている。商業地は遅れて回
復基調である。

商業地域であり特段の地域要因の変更はない
ものの、熟成度はある。地域に貢献できる市
場である。


特に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新座 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ８４１
３
-22		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ７Ｋ６０１
９
-5		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ７Ｋ７６９
３
-34		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m県道、
中間画地
準工
高度地区
(60,200)
d ６Ｋ６３８
３
-19		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
135,044  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
152,750 		 100
[  51.9]
294,316 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
182,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,276 		 100
[  76.6]
241,875 
242,000 
c (　           ) 
295,388  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
304,545 		 100
[  76.4]
398,619 
398,000 
d (　           ) 
531,885  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
569,649 		 100
[ 176.3]
323,113 
323,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.9 環境　　　　 -51.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.5 環境　　　　 +48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



新座 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,571,632 
13,484,533 
58,087,099 
41,912,400 
16,174,699 		 （　0.9526）
15,408,018 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    350,182,227 円　　　　（　    215,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新座 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 850.00 Ｓ3 2,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,630 ㎡     50.0 m x   45.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階はファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮し、同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
850.00 
100.0 
850.00 
3,390 
2,881,500 		 5.0  14,407,500 
1.0  2,881,500 

 2～ 2		 居宅
850.00 
85.0 
722.50 
2,373 
1,714,493 		 1.0  1,714,493 
1.0  1,714,493 

 3～ 3		 居宅
850.00 
85.0 
722.50 
2,373 
1,714,493 		 1.0  1,714,493 
1.0  1,714,493 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,550.00 
90.0 
2,295.00 

6,310,486 		 17,836,486 
6,310,486 
⑨年額支払賃料      6,310,486 円　×　12ヶ月　＝　      75,725,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,295.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,725,832 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,285,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 69,440,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,836,486 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         163,561 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,310,486 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,967,483 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,571,632 円　　　　（　        43,909 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,390 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新座 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,180,000 円  　　　　    636,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,029,033 円  　　　       75,725,832　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      915,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,088,000 円  　　　　    636,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       636,000 円  　　　　    636,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       636,000 円  　　　　    636,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,484,533 円　（　　　　　　         8,273 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 636,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,912,400 円  
（　　　　　        25,713 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,571,632 円      
②総費用 13,484,533 円      
③純収益　①－② 58,087,099 円      
④建物等に帰属する純収益 41,912,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,174,699 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,408,018 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,453 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    350,182,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     215,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新座 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新座市栗原四丁目３３番２
 0308000128095-0000
2 　新座市栗原四丁目３３番３
 0308000128096-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新座 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 5-4 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　笹山　高廣   TEL.
鑑定評価額 496,000,000 円  １㎡当たりの価格 304,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新座市栗原４丁目３３番２外
｢栗原４－１２－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 1,630  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高25m


(70,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｗ1		 沿道店舗の外共同住
宅等の見られる路線
商業地域		 南西10m県道、北東側道 水道、ガス、下水 ひばりヶ丘

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    80 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 ひばりヶ丘駅北東方

850m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 ロードサイド型の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域。周辺は土地取引が少なく、地域要因に特段の変動
要因はなく現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新座市及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域であり、ロードサイド型の店舗・営業所等を中心とす
る地域である。需要者はチェーン展開している車利用者向け飲食店等の沿道サービス施設等の事業者である。周辺地域
は比較的交通量の多い県道沿いに立地することにより、需要は堅調に見受けられる。路線沿い及び背後地にマンション
も見られることから、マンション用地の需要も見込まれる。土地価格は１，５００㎡前後で４．５億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有するが、路線商業地の賃貸を前提とする取
引が少ないことから、想定事項を多く含み、やや低位に試算された。一方、比準価格は類似性を有する事例を多数収集
のうえ適用したことから、市場性を反映し、適切に試算された。以上から、本件では比準価格をより重視し、収益価格
についても十分に比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　朝霞 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    194,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.0]		 [ 99.9]
100		 301,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新座市内における路線商業地についても取引
は少ないが、店舗のほか営業所、事業所など
賃貸、売買ともに需要は比較的高い。


商業地域であり特段の地域要因の変更はない
ものの、熟成度はある。



特に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.5
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新座 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ６３８
３
-25		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m市道、
中間画地
１住居
高度地区
(60,200)
b ７Ｋ６８０
５
-24		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12.6m市
道、中間画地
１中専
高度地区最高25m
(60,200)
c ７Ｋ６７１
１
-10		 新座市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.8m市道、
北6m、西4.6m、
三方路
１住居
高度地区最高25m
(70,200)
d ７Ｋ６８０
５
-36		 新座市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17.8m市
道、中間画地
１住居
高度地区最高25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,936  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
241,240 		 100
[  77.7]
310,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
231,036  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
239,245 		 100
[  76.8]
311,517 
311,000 
c (　           ) 
393,224  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 116.9]
348,486 		 100
[ 112.0]
311,148 
311,000 
d (　           ) 
268,108  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
269,957 		 100
[  87.9]
307,118 
307,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.3 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 +11.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



新座 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,422,963 
12,214,411 
53,208,552 
37,563,000 
15,645,552 		 （　0.9526）
14,903,953 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    338,726,205 円　　　　（　    208,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新座 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 850.00 Ｓ3 2,550.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,630 ㎡     50.0 m x   45.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階はファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮し、同種の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
850.00 
100.0 
850.00 
3,099 
2,634,150 		 5.0  13,170,750 
1.0  2,634,150 

 2～ 2		 居宅
850.00 
85.0 
722.50 
2,169 
1,567,103 		 1.0  1,567,103 
1.0  1,567,103 

 3～ 3		 居宅
850.00 
85.0 
722.50 
2,169 
1,567,103 		 1.0  1,567,103 
1.0  1,567,103 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,550.00 
90.0 
2,295.00 

5,768,356 		 16,304,956 
5,768,356 
⑨年額支払賃料      5,768,356 円　×　12ヶ月　＝　      69,220,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,295.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,220,272 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,745,283 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,474,989 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,304,956 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         149,516 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,768,356 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,798,458 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,422,963 円　　　　（　        40,137 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,099 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新座 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,850,000 円  　　　　    570,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,768,811 円  　　　       69,220,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      895,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,560,000 円  　　　　    570,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       570,000 円  　　　　    570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       570,000 円  　　　　    570,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,214,411 円　（　　　　　　         7,494 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 570,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 217,000 円／㎡　×　   2,550.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,563,000 円  
（　　　　　        23,045 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,422,963 円      
②総費用 12,214,411 円      
③純収益　①－② 53,208,552 円      
④建物等に帰属する純収益 37,563,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,645,552 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,903,953 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    338,726,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     208,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新座 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新座市栗原四丁目３３番２
 0308000128095-0000
2 　新座市栗原四丁目３３番３
 0308000128096-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考