鑑定評価書

令和7年1月8日　提出
新座 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新座 5-1

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　新井　和弥

TEL.

鑑定評価額

1,240,000,000 円

１㎡当たりの価格

767,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月7日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新座市東北２丁目３６番１０９外｢東北２－３６－２４｣				②地積　(㎡)	1,617 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ4	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西16m県道、南東側道	水道、ガス、下水	志木 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

志木駅南方

130m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ、地域を代表する繁華性の高い駅前商業地域である。特に地
域要因を変動させる事象は認められないことから、当面は現状を維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 796,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 711,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、埼玉県内主要都市などの繁華性のある商業地域と判断した。需要者の中心は、不動産開発により収益獲
得を目的とする大手不動産業者や法人投資家である。商業地では、売買市場においては金融緩和の恩恵もあり需要者マ
インドが高く、希少性の高い立地の物件を中心に需給関係は強含んでいる。商業地は、取引件数が少なく条件の振幅が
大きいため、中心価格帯の特定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、需要者の中心である大手不動産会社や法人投資家の視点から、集客性・利便性を要因比較して試算したも
のであり、現実の取引市場を反映した実証的な価格といえるため説得力は高い。収益価格は、賃貸経営の投資採算性を
反映した価格であり理論的な説得力を有する。以上の分析より、本件では比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　新座 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    750,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地では、オフィス・店舗需要が回復傾向
にあり、金利上昇も緩やかなため、不動産需
要は高く、市況は堅調に推移している。

全般的市況の中、繁華性の高い駅前商店街に
立地しており、地価動向は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

新座 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ６３８３ -19	志木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	７ｋ０３０１ -67	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	東6.3m市道、南2.9m、角地		商業 (100,378)
c	７Ｋ９５２８ -4	所沢市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		商業 (90,500)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 531,885	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	571,244	100 [ 70.1]	814,899	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	839,000
b	(　 ) 1,007,100	100 [ 100.0]	[ 113.3] 100	100 [ / ]	100 [ 89.5]	1,274,910	100 [ 159.1]	801,326		825,000
c	(　 ) 433,599	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	438,802	100 [ 62.3]	704,337		725,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.6	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -8.2	環境　　　　 +85.0
b	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 -10.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 796,000 円／㎡]

新座 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	215,203,405	40,562,402	174,641,003	121,636,000	53,005,003	（　0.9326） 49,432,466	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,149,592,233 円　　　　（　 711,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新座 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	853.29	ＲＣ11	6,461.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,617 ㎡	35.5 m x 46.2 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階以上はマンションでファミリータイプ（平均５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

建物設計計画に基づく有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	796.30	76.8	611.55	5,200	3,180,060	5.0	15,900,300
							1.0	3,180,060
2～ 2	店舗	802.18	96.5	774.30	3,650	2,826,195	3.0	8,478,585
							1.0	2,826,195
3～11	居宅	540.30	92.5	500.00	2,650	1,325,000	1.0	1,325,000
							1.0	1,325,000
～

～

計		6,461.18	91.1	5,885.85		17,931,255		36,303,885
								17,931,255

⑨年額支払賃料	17,931,255 円　×　12ヶ月　＝　 215,175,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,885.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	215,175,060 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,037,353 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	206,137,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,303,885 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 347,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,931,255 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 8,717,907 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	215,203,405 円　　　　（　 133,088 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,442 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新座 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,400,000 円	1,880,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,607,002 円	215,175,060　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,755,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 15,040,000 円	1,880,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,880,000 円	1,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,880,000 円	1,880,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,562,402 円　（　　　　　　 25,085 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9326

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,880,000,000 円	設計監理料率　 282,000 円／㎡　×　 6,461.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	121,636,000 円（　　　　　 75,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	215,203,405 円
②総費用	40,562,402 円
③純収益　①－②	174,641,003 円
④建物等に帰属する純収益	121,636,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	53,005,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,432,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,149,592,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 711,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新座 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新座市東北二丁目３６番１０９	0308000155059-0000
2	新座市東北二丁目３６番１１０	0308000155060-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
新座 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新座 5-1

埼玉県

埼玉第４

氏名

不動産鑑定士　蜂須賀　郁未

TEL.

鑑定評価額

1,240,000,000 円

１㎡当たりの価格

767,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月8日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	新座市東北２丁目３６番１０９外｢東北２－３６－２４｣				②地積　(㎡)	1,617 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ4	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	南西16m県道、南東側道	水道、ガス、下水	志木 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 30 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

志木駅南方

130m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗ビルや併用住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、特段の変動要因は見られないため、今後も現在の状況を
維持しつつ推移して行くものと考えられる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 805,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線沿線の駅に近い商業地域を中心とするほか、埼玉県南部の商業地域等にも広く及んでいる。需
要者は同一需給圏内外で事業を行う不動産開発業者や投資家等である。代替できる地域や画地は限られており、需要は
安定して高くなっている。取引される土地の規模や形状などの画地条件により価格は大きく異なるため、取引の中心と
なる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域においては、賃貸用物件もあり、主たる需要者は投資目的であると見られる。取引においては投資採算性が重
視されることになるが、供給量が少ないことから取引価格は高位になりやすい状況にある。よって、市場実勢を反映し
ている比準価格、及び投資対象としての観点から検討される収益価格を関連付けることにより、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は概ね回復傾向にあるものの、金利
動向や物価動向、国際情勢等は不安定な状況
が続いており、先行きの見通しは不透明とな
っている。

駅至近の商業地域として稀少性を有しており
、需要は安定的で、地域要因の変動は特にな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.1 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

新座 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６Ｋ６３８３ -19	志木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
b	７Ｋ９５２８ -31	所沢市		更地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		商業 (90,500)
c	２５０１－０９ -23506	富士見市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m市道、東6m、二方路		近商地区計画等 (100,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 531,885	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	565,394	100 [ 69.6]	812,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	837,000
b	(　 ) 433,599	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	438,802	100 [ 56.5]	776,641		800,000
c	(　 ) 516,889	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	502,613	100 [ 66.7]	753,543		776,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -48.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 805,000 円／㎡]

新座 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	211,250,884	39,919,297	171,331,587	118,401,000	52,930,587	（　0.9326） 49,363,065	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,147,978,256 円　　　　（　 710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

新座 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	802.18	ＲＣ11	6,461.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	1,617 ㎡	35.5 m x 46.2 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階を店舗、３階以上を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

店舗付共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	796.30	76.8	611.55	5,018	3,068,758	10.0	30,687,580
							0.0	0
2～ 2	店舗	802.18	96.5	774.30	3,914	3,030,610	7.0	21,214,270
							0.0	0
3～11	居宅	540.30	92.5	500.00	2,660	1,330,000	1.0	1,330,000
							1.0	1,330,000
～

～

計		6,461.18	91.1	5,885.85		18,069,368		63,871,850
								11,970,000

⑨年額支払賃料	18,069,368 円　×　12ヶ月　＝　 216,832,416 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,885.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	216,832,416 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 11,925,783 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	204,906,633 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	63,871,850 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 603,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,970,000 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 5,740,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	211,250,884 円　　　　（　 130,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,060 円/㎡　月額支払賃料（　 5,018 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

新座 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,150,000 円	1,830,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,673,297 円	216,832,416　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,796,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,640,000 円	1,830,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,830,000 円	1,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,830,000 円	1,830,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 39,919,297 円　（　　　　　　 24,687 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9326

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,830,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 6,461.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	118,401,000 円（　　　　　 73,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	211,250,884 円
②総費用	39,919,297 円
③純収益　①－②	171,331,587 円
④建物等に帰属する純収益	118,401,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	52,930,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	49,363,065 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,528 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,147,978,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 710,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

新座 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	新座市東北二丁目３６番１０９	0308000155059-0000
2	新座市東北二丁目３６番１１０	0308000155060-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考