別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新座 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 -21 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　黒住　明央   TEL.
鑑定評価額 461,000,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新座市野火止５丁目１０９５番
｢野火止５－１－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ15		 中高層共同住宅を中
心に店舗等も見られ
る地域		 北東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 新座

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 新座駅東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 今後も商業系土地利用を含みながらマンションを主体とする地域として推移していくものと予測する。地価水準
は、当面の間、強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              470,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね新座市及びその周辺市のＪＲ武蔵野線、東武東上線、西武池袋線沿線のマンションが立地可能な住宅
地域。需要者の中心は分譲マンションの開発業者である。近年の新築マンション販売状況の好調を受けて、その開発素
地の需要は旺盛となっている。マンション開発地は、供給が限定的で、取引される土地の規模が多様なため、中心とな
る価格帯を把握することはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格は、分譲マンションの開発業者の事業採算性を反映した、需要者の市場行動に直結する価格であり、
説得力が高い。一方、比準価格は、現実の取引事例に基づく実証的な価格であるが、マンション開発地は取引数が少な
く、本件でも規範性の高い取引事例を採用できなかったため、やや説得力が劣る。よって、開発法による価格を重視し
、比準価格を比較考量して、類似する地価公示標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新座 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    247,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.5]		 100
[ 56.5]		 [105.0]
100		 467,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心のベッドタウンで、人口は微増傾向にあ
り、インフラ整備の進展等もあり、金利、物
価動向等の先行き不透明感は増すも、住宅市
場は堅調である。

区画整理完了から２０年近くが経過し、地域
要因に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.1
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新座 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６Ｋ６３８
３
-19		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
b ７Ｋ９５２
８
-31		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業

(90,500)
c ７Ｋ３８９
０
-21		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東17m市道、
北9.1m、
二方路
１住居
高度地区最高25m
(60,200)
d ７Ｋ７２８
４
-13		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
南東4m、角地
１住居

(70,200)
e ７Ｋ６８０
５
-5		 所沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
北東16m、
西4m、
三方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
531,885  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
565,394 		 100
[ 121.7]
464,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
488,000 
b (　           ) 
433,599  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
438,802 		 100
[  91.4]
480,090 
504,000 
c (　           ) 
218,444  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
211,585 		 100
[  52.0]
406,894 
427,000 
d (　           ) 
225,193  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
223,007 		 100
[  50.4]
442,474 
465,000 
e (　           ) 
238,075  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
239,948 		 100
[  53.8]
446,000 
468,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.6 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.4 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -15.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



新座 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンションの開発地と判定し、開発法により投資採算性からの検討を行っているため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,007,461,762 
1,547,045,910 
13 
657,000 
3,835.24 
375,000 
4,368.83 
⑧開発法による価格 　　          460,415,852 円　　　　（　              470,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新座 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
980 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  980.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
387.20 ㎡  4,368.83 ㎡  3,919.14 ㎡  449.69 ㎡  3,835.24 ㎡  ＲＣ・15F 1B
 (    54 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.5 ％）  （     445.8 ％）  （     399.9 ％）  （      45.9 ％）  （     87.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.4 ｍ

  36.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 657,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    657,000 円／㎡　　×　　     3,835.24 ㎡　　＝　　　　       2,519,752,680 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,519,752,680 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   375,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   386,250 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    386,250 円／㎡　　×　　　   4,368.83 ㎡　　＝　　　　       1,687,460,588 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,519,752,680 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         251,975,268 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,939,435,856 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目) 26 ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 251,975,268 円  (     10 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          218,487,755 円 
販売総額(2期) 1,007,901,072 円  (     40 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　          822,144,904 円 
販売総額(3期) 1,259,876,340 円  (     50 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          966,829,103 円 
収入合計 － － － － 2,007,461,762 円 
支出 建築工事費(1期) 168,746,059 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          155,550,117 円 
建築工事費(2期) 168,746,059 円  (     10 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          141,915,436 円 
建築工事費(3期) 1,349,968,470 円  (     80 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　        1,035,965,804 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 100,790,107 円  (     40 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　           91,033,625 円 
販売管理費(2期) 100,790,107 円  (     40 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           83,907,764 円 
販売管理費(3期) 50,395,054 円  (     20 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　           38,673,164 円 
支出合計 － － － － 1,547,045,910 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,007,461,762 円　　－　　　　　　        1,547,045,910 円　　＝　　　　　           460,415,852 円 

              470,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新座 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新座市野火止五丁目１０９５番
 0308000184402-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新座 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 -21 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　笹山　高廣   TEL.
鑑定評価額 461,000,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新座市野火止５丁目１０９５番
｢野火止５－１－４４｣		 ②地積
　(㎡)		 980  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ15		 中高層共同住宅を中
心に店舗等も見られ
る地域		 北東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 新座

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 新座駅東方

280m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層マンションを中心として成熟した地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれず、当分の間は現状どおり
に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    475,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              470,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新座市及び周辺市に存する最寄駅徒歩圏内の商業地域、商住混在地域である。マンション素地は取引が少
なく稀少性が高いためＪＲ武蔵野線、東武東上線、西武池袋線、西武新宿線沿線を中心に広域的となっている。需要者
はマンション開発業者が中心であり、まとまった規模のマンション素地の取得意欲は高い。マンション開発素地の売買
の取引事例は少なく、需要者の思惑に左右されがちであって需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格はマンション開発業者の投資採算性に着目して求められた価格で、実際の需要者の立場からみた説得
力のある価格である。一方で比準価格は現実の取引事例に基づいた実証性が高い価格であるが、マンション素地の取引
事例が少なく比較可能な規範性のある事例を採用出来なかった。以上より本件では開発法による価格を重視し、比準価
格を参考に留め、代表標準値との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新座 -16                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    247,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[101.5]		 100
[ 61.0]		 [105.0]
100		 432,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    455,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新座市内の住宅需要は、利便性の高い地域は
引き続き上昇傾向にあり、その他の地域につ
いても概ね堅調に推移している。


駅前商業地域で纏まった規模の画地の供給は
少なく、地価は上昇傾向にある、特別な地域
要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -7.1
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新座 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ７２８
４
-13		 所沢市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東18m市道、
南東4m、角地
１住居

(70,200)
b ７Ｋ８６８
２
-40		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ７Ｋ６３８
３
-17		 新座市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m県道、
中間画地
１住居
高度地区
(60,200)
d ６Ｋ９５３
０
-7		 所沢市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西18m県道、
南6m、角地
２住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
225,193  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
223,444 		 100
[  50.4]
443,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
466,000 
b (　           ) 
302,679  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
413,661 		 100
[  90.6]
456,579 
479,000 
c (　           ) 
216,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
234,190 		 100
[  51.7]
452,979 
476,000 
d (　           ) 
354,805  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
359,536 		 100
[  78.8]
456,264 
479,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.9 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    475,000 円／㎡]  



新座 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,990,379,911 
1,529,408,710 
13 
646,500 
3,835.24 
371,000 
4,368.83 
⑧開発法による価格 　　          460,971,201 円　　　　（　              470,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新座 -21　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
980 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  980.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
387.20 ㎡  4,368.83 ㎡  3,919.14 ㎡  449.69 ㎡  3,835.24 ㎡  ＲＣ・15F 1B
 (    54 戸)
 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.5 ％）  （     445.8 ％）  （     399.9 ％）  （      45.9 ％）  （     87.79 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.4 ｍ

  36.4 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 646,500 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    646,500 円／㎡　　×　　     3,835.24 ㎡　　＝　　　　       2,479,482,660 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,479,482,660 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   371,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   382,130 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    382,130 円／㎡　　×　　　   4,368.83 ㎡　　＝　　　　       1,669,461,008 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,479,482,660 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         247,948,266 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,917,409,274 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目) 26 ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 247,948,266 円  (     10 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　          221,665,750 円 
販売総額(2期) 991,793,064 円  (     40 ％) ×　　0.8241  （     19 ヶ月） ＝　　          817,336,664 円 
販売総額(3期) 1,239,741,330 円  (     50 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　          951,377,497 円 
収入合計 － － － － 1,990,379,911 円 
支出 建築工事費(1期) 166,946,101 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          153,890,916 円 
建築工事費(2期) 166,946,101 円  (     10 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          140,401,671 円 
建築工事費(3期) 1,335,568,806 円  (     80 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　        1,024,915,502 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 99,179,306 円  (     40 ％) ×　　0.9032  （     10 ヶ月） ＝　　           89,578,749 円 
販売管理費(2期) 99,179,306 円  (     40 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           82,566,772 円 
販売管理費(3期) 49,589,653 円  (     20 ％) ×　　0.7674  （     26 ヶ月） ＝　　           38,055,100 円 
支出合計 － － － － 1,529,408,710 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,990,379,911 円　　－　　　　　　        1,529,408,710 円　　＝　　　　　           460,971,201 円 

              470,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 新座 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新座市野火止五丁目１０９５番
 0308000184402-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考