令和7年1月15日　提出 新座 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新座 -20 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　竹本　朗   TEL.

鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 新座市本多１丁目１１４７番８外 ｢本多１－１３－３１｣ ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 、作業所が混在する 住宅地域 北西6.4m市道 水道、下水 東久留米 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   300 ｍ、南   320 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．４ｍ市道 交通 施設 東久留米駅北東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあり、現状では宅地化の進展は予測しえず、概ね現在の環境を維持していくものと考えられ る。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西武池袋線、ＪＲ武蔵野線及び東武東上線沿線で概ね新座市及びその周辺市町の市街化調整区域内の 住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者である。同一需給圏外の個人又は事業者等の需要も見込まれる。需給 関係は総じて多くはないが安定している。土地価格は３００㎡前後で２，０００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。賃貸市場は形成されていないことから、収益価格の 試算は割愛した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準として、前年価格との検討を踏まえ、代表標準地 との均衡にも留意の上、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　所沢 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.5] [100.0] 100 78,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が一部に足踏みが残るものの、緩やかに 回復している中、第一次取得者等の購入意欲 は根強く、市場の需給関係は強含みで推移し ている。 最寄駅から遠いものの、居住環境が良好であ る。 標準的な規模で、総額も標準的であることか ら選好性は高い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％