別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
新座 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 -17 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 田中 美奈子   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  1㎡当たりの価格 136,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新座市馬場3丁目4533番10
「馬場3-9-49」
②地積
 (㎡)
123  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が多い住宅地域
北5m市道 水道、下水 朝霞台

4.8km
(2)



①範囲 東    80 m、西    20 m、南     8 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         126 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
鉄道駅から郊外にある戸建住
宅が部分的に建ち並ぶ住宅地
域で、周囲に畑が見られる


基準方位 北   
       5m
市道
交通

施設
朝霞台駅南方

4.8km
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は周囲に畑が残存する従来からの低層住宅地域であり、当面は現状の居住環境を維持し、大きな地域要
因の変化・変動はないものと予測する。住宅需要は概ね安定しており、地価動向はやや上昇傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           136,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            18,400 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線・JR武蔵野線・西武池袋線沿線で新座市及び東京都を含む周辺市域の住宅地域と把握する
。需要者の中心は新座市居住者であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。近隣地域及び周辺には未利用地が見
られるが、新規の住宅供給は少なく住宅需要は安定的に推移している。市場の中心的価格帯は、土地が120㎡程度で
1,000万円台半ば、新築戸建物件で3,000万円程度と把握する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域及び周辺においては、自己使用目的の戸建住宅に対する住宅需要が中心であるが、低層の賃貸用共同住宅に対
する需要も認められる。比準価格は同一需給圏内の類似地域において規範性のある取引事例から比準したもので、収益
価格は現実の賃貸市場の実態を反映したものである。したがって取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、代表標準地との検討、不動産市場の状況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新座 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        167,000 円/㎡
[103.0]
100
100
[104.5]
100
[120.7]
[100.0]
100
136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
R6年7月に政策金利引き上げがあり、一部
金融機関は住宅ローン金利を見直したが、現
状、住宅需要に大きな影響はなく上昇傾向が
継続している。

朝霞台駅勢圏内の郊外の住宅地域。新築戸建
の水準に値ごろ感があるため、一次取得者を
含み住宅需要は安定しており、地価はやや上
昇傾向である。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +3.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 新座 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 7K671

-37
新座市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 7K680

-28
新座市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東5.8m市道
、中間画地




2中専
高度地区最高25m
地区計画等
(60,150)
c 6C638

-60
新座市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北西5m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 6C868

-35
新座市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西4m私道、
中間画地




1低専

(50,80)
e 7K671

-42
新座市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東4m私道、
中間画地




1住居
高度地区最高25m
(60,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
143,772  
100
[ 100.0]
[ 100.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

138,682 
100
[ 101.0]

137,309 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

137,000 
b (            
145,006  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

140,149 
100
[ 104.1]

134,629 

135,000 
c (            
124,238  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  96.4]

130,553 
100
[  94.9]

137,569 

138,000 
d (            
120,806  
100
[ 100.0]
[ 102.7]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.5]

124,691 
100
[  94.1]

132,509 

133,000 
e (            
149,020  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  99.5]

150,667 
100
[ 110.2]

136,721 

137,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      +1.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      +1.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.13 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -6.0
画地      -3.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.13 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.15 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +3.0 環境      +6.0
画地      +1.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     136,000 円/㎡]  



新座 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,643,507 

353,439 

1,290,068 

1,190,280 

99,788 
( 0.9732
97,114 
  4.5 -  0.2 )
4.3%  
⑧収益価格        2,258,465 円    (      18,400 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新座 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 49.00 LS2 98.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

50 %   80 %   80 %   123 ㎡      9.4 m x   13.1 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 専有面積49㎡程度のLS造2階建共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段であるため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
49.00 

100.0 

49.00 

1,388 

68,012 
1.0  68,012 
1.0  68,012 

 2 2
居宅
49.00 

100.0 

49.00 

1,409 

69,041 
1.0  69,041 
1.0  69,041 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


98.00 

100.0 

98.00 


137,053 
137,053 
137,053 
⑨年額支払賃料        137,053 円 × 12ヶ月 =        1,644,636 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       98.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,644,636 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =          69,075 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,575,561 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           137,053 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            1,313 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          137,053 円 ×    95.8 %  ×    0.5075 =           66,633 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,643,507 円    (         13,362 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,448 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,388 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
新座 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 91,000 円           18,200,000 ×       0.5 %
②維持管理費 49,339 円             1,644,636 ×       3.0 %
③公租公課  土地                31,100 円     査定額
 建物               145,600 円           18,200,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        18,200 円           18,200,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,200 円           18,200,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    353,439 円 (               2,873 円/㎡)  (経費率    21.5 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,200,000 円                          設計監理料率
  180,000 円/㎡ ×       98.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0654        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0558 ×  45 % + 0.0661 ×  40 % + 0.0920 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,190,280 円  
(              9,677 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,643,507 円      
②総費用 353,439 円      
③純収益 ①-② 1,290,068 円      
④建物等に帰属する純収益 1,190,280 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 99,788 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
97,114 円      

  (                            790 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                               2,258,465 円


(                        18,400 円/㎡)
4 不動産ID 新座 -17 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  新座市馬場三丁目4533番10
0308001109454-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
新座 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新座 -17 埼玉県 埼玉第4 氏名  不動産鑑定士 中田 一   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  1㎡当たりの価格 136,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
105,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
新座市馬場3丁目4533番10
「馬場3-9-49」
②地積
 (㎡)
123  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)




1:1.5
住宅

W2
一般住宅の中に空地
等が多い住宅地域
北5m市道 水道、下水 朝霞台

4.8km
(2)



①範囲 東    80 m、西    20 m、南     8 m、北    50 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  5
m市道
交通

施設
朝霞台駅南方

4.8km
法令

規制
1低専
(50,80)


⑤地域要因の将
 来予測
中小規模の戸建住宅の中に低利用地もある住宅地域である。住宅開発が行われ熟成度が増す可能性はあるが、当
面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           136,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            17,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、東武東上線、JR武蔵野線及び西武池袋線沿線の新座市及び隣接する東京都も含む周辺区市の住
宅地域である。需要者の中心は同一需給圏の居住者及び東京都心通勤者であるが、転入者も見られる。市場の需給動向
は、最寄駅から徒歩圏外であり、周辺には未利用地も見られ、新規の住宅供給も徐々にあり安定的に推移している。市
場の中心価格帯は、土地は120㎡程度で1,000万円台中後半、新築戸建住宅で3,000万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象不動産は、朝霞台駅徒歩圏外の一般住宅地域にある。自用目的での不動産取引が中心であり、小規模の賃貸経営目
的の不動産取得は希で、賃貸経営による収益性は高いとは言えない。したがって、収集及び選択した取引事例から価格
形成要因の比較を行って求めた規範性の高い比準価格を標準として、収益価格を参考に止めた。これに代表標準地の公
示価格との均衡を保たせ、前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 新座 -3                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +4.5
[前年代表標準地等の価格]
        167,000 円/㎡
[103.0]
100
100
[104.5]
100
[121.0]
[100.0]
100
136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          134,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
先行きについては、雇用・所得環境が改善す
る下で各種政策の効果もあって緩やかな回復
が続くことが期待されるが、海外景気下振れ
がリスクとなる。

最寄駅に近い利便性の高い住宅地は上昇傾向
が続いている。徒歩圏外の宅地についても需
要は底堅く、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +1.0
交通・接近     +2.4
環境       +17.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.5 %  %
3 試算価格算定内訳 新座 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 7K389

-13
朝霞市

建付


  
(           ) 
不整形 南東6m県道、
南東3m、
北東3.5m、
三方路


1中専
高度地区最高25m
(70,200)
b 7K389

-15
朝霞市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北東10m市道、
南東6m、角地




1中専
高度地区最高25m
(70,200)
c 7K671

-37
新座市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 7K671

-33
新座市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東3.9m私道
、中間画地




1低専

(50,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
179,721  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.6]

173,652 
100
[ 125.4]

138,478 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

138,000 
b (            
170,244  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.6]

162,966 
100
[ 133.5]

122,072 

122,000 
c (            
143,772  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.5]

139,369 
100
[ 100.6]

138,538 

139,000 
d (            
168,648  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[   /  ]
100
[  90.4]

188,610 
100
[ 129.9]

145,196 

145,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  +11.6 環境      +8.0
画地      +6.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  +15.6 環境     +11.0
画地      +7.6 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +0.6 環境      +1.0
画地      +4.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.21 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  +20.6 環境     +11.0
画地      -9.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     136,000 円/㎡]  



新座 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため原価法を不適用とした。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,646,782 

356,626 

1,290,156 

1,196,820 

93,336 
( 0.9732
90,835 
  4.5 -  0.2 )
4.3%  
⑧収益価格        2,112,442 円    (      17,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
新座 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 49.00 LS2 98.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専

50 %   80 %   80 %   123 ㎡      9.4 m x   13.1 m  前面道路:市道         5.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1LDK(約49㎡)各階同型で全2戸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段等のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
49.00 

100.0 

49.00 

1,439 

70,511 
1.0  70,511 
0.0  0 

 2 2
居宅
49.00 

100.0 

49.00 

1,482 

72,618 
1.0  72,618 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


98.00 

100.0 

98.00 


143,129 
143,129 
0 
⑨年額支払賃料        143,129 円 × 12ヶ月 =        1,717,548 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       98.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,717,548 円  ×     4.2 %                          
+                    円  ×         % =          72,137 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,645,411 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           143,129 円 ×    95.8 %  ×    1.00 % =            1,371 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,646,782 円    (         13,388 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,440 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,439 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
新座 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 91,500 円           18,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 51,526 円             1,717,548 ×       3.0 %
③公租公課  土地                30,600 円     査定額
 建物               146,400 円           18,300,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        18,300 円           18,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,300 円           18,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    356,626 円 (               2,899 円/㎡)  (経費率    21.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.5 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 18,300,000 円                          設計監理料率
  181,000 円/㎡ ×       98.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0654        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0558 ×  45 % + 0.0661 ×  40 % + 0.0920 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,196,820 円  
(              9,730 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,646,782 円      
②総費用 356,626 円      
③純収益 ①-② 1,290,156 円      
④建物等に帰属する純収益 1,196,820 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 93,336 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
90,835 円      

  (                            738 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                               2,112,442 円


(                        17,200 円/㎡)
4 不動産ID 新座 -17 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  新座市馬場三丁目4533番10
0308001109454-0000
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備考