令和7年1月15日　提出 和光 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和光 -10 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　谷村　康志   TEL.

鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 295,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和光市本町４４１３番６ ｢本町１３－８｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が見られる既成 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 和光市 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.4 ｍ、奥行　約　　  13.3 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　私道４ ｍ 交通 施設 和光市駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 和光市駅から徒歩圏の戸建住宅を中心とした住宅地域である。周辺に共同住宅が開発されるケースも見られるが 、特段大きな地域要因の変動はなく、現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    380,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和光市及び周辺市における東武東上線沿線の住宅地域の他、隣接する東京都区部も含まれる。需要者は自 己の居住用住宅を取得する圏内の居住者が中心だが、圏外からの転入者も認められる。東京都心へのアクセスも良好で 、最寄駅から徒歩圏の商業地背後に位置し、住宅需要は堅調である。市場の中心価格帯は、１００㎡程度の土地で３， ５００万円から４，０００万円程度、新築住宅で４，０００万円台後半程度から５，５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の一般住宅としての取引が中心の住宅地域であり、居住の快適性や利便性等を重視した戸建住宅の取引価格 水準を中心とした価格決定行動を行うのが一般的である。周辺にはアパート等も散見されるが、対象標準地については 間口が狭く共同住宅建築を想定することが困難であり、収益還元法の適用は断念した。よって、取引実態を反映した実 証性の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和光 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    327,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.5] 100 [ 88.7] [100.0] 100 379,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    361,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産に対する需要者の購入意欲は強く、不 動産市況は堅調に推移している。なお、物価 や金利動向、国際情勢等に留意する必要があ る。 近隣地域周辺では共同住宅の開発も見られる ようになったが、価格形成要因に影響を与え る地域要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％