令和7年1月15日　提出 朝霞 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   朝霞 -8 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　宏昭   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 朝霞市溝沼４丁目１００５番１９ ｢溝沼４－１－４３｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 朝霞台 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 朝霞台駅南方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 朝霞台駅から徒歩約１９分でバス便の既存の住宅地域である。今後も現状程度の住環境を維持しながら推移する と見込まれ、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に東武東上線沿線で、概ね朝霞市及びその周辺市町の住宅地域が圏域である。需要者は同一需給圏内の 居住者が中心である。最寄駅からやや遠くバス便の距離にあるが、新築建売住宅の供給があれば、相応の需要が見込ま れる。中心価格帯は土地１００㎡程度で２，０００万円前後程度。敷地１００㎡程度の建売住宅ならば総額３，７００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を重視して求めており、高 い規範性が認められる。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準に投資採算性が乏しく、間口も狭く経済合 理的な想定が困難なため試算を見合わせた。よって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡 にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝霞 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [103.0] 100 [144.9] [101.5] 100 212,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    206,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は上昇傾向で推移しているが、今後は金 利上昇による地価への影響が懸念される。 価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変 動は特にない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動は特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  +0.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％