別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
朝霞 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 -1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　郁未   TEL.
鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 229,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市宮戸３丁目１０２３番１８
｢宮戸３－８－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 志木

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 志木駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地域として成熟しており、特段の変動要因は見込まれず、今後も現在の居住環境を維持しながら推移し
て行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    229,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に東武東上線沿線で、朝霞市及びその周辺市を含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が
多くを占めるほか、一部は圏外からも見られる。従来からの住宅地域であり需要は概ね安定している。需要の中心とな
る価格帯は、画地条件などによっても異なるが、土地は２，０００万円台後半から３，０００万円台、新築戸建住宅は
４，０００万円台後半から５，０００万円台にかけてであるが、市況では高値になりやすい傾向も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域においては小規模なアパート等が見られるものの、土地価格に見合うほどの賃料水準が得られないため、収益
価格は低位に試算されたと判断される。需要者の中心は個人であり、自己の住宅利用を目的とした取引が多くなってい
る。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめることとする。代表標準地の価格との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　志木 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[103.0]		 100
[125.9]		 [104.5]
100		 229,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は概ね回復傾向にあるものの、金利
動向や物価動向、国際情勢等は不安定な状況
にあり、先行き不透明感は根強くなっている
。

低層住宅地域として安定しており、特段の地
域要因の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ７６９
３
-23		 朝霞市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
北西4m、
南東4m、
三方路
１中専
高度地区
(70,160)
b ７Ｋ８４１
３
-8		 朝霞市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
北4m、二方路
１中専
高度地区最高25m
(70,160)
c ７Ｋ７４１
２
-4		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西4m未舗装
私道、
中間画地
１中専

(60,160)
d ７Ｋ７４１
２
-25		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m市道、
中間画地
近商
高度地区最高25m
河川保全区域
(73,200)
e ７Ｋ６７１
１
-14		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7.9m市道
、南東4.5m、
角地
１中専
高度地区最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,220  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
242,312 		 100
[ 107.1]
226,248 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
236,000 
b (　           ) 
218,910  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
225,786 		 100
[ 107.1]
210,818 
220,000 
c (　           ) 
184,956  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.2]
219,501 		 100
[  97.9]
224,209 
234,000 
d (　           ) 
185,874  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.1]
209,392 		 100
[  93.0]
225,153 
235,000 
e (　           ) 
228,332  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
218,051 		 100
[ 103.7]
210,271 
220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -9.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    229,000 円／㎡]  



朝霞 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,749,674 
504,685 
2,244,989 
1,578,680 
666,309 		 （　0.9735）
648,652 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,444,095 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   100 ％   100 ％   130 ㎡     10.0 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 有効需要を考慮して２階建のファミリータイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,745 
113,425 		 1.0  113,425 
1.0  113,425 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,780 
115,700 		 1.0  115,700 
1.0  115,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

229,125 		 229,125 
229,125 
⑨年額支払賃料        229,125 円　×　12ヶ月　＝　       2,749,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,749,500 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       115,479 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,634,021 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           229,125 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,195 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          229,125 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,397 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    206,050 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,061 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,749,674 円　　　　（　        21,151 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,820 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,745 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
朝霞 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,000 円  　　　　     24,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 82,485 円  　　　        2,749,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      195,200 円  　　　　     24,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        24,400 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,400 円  　　　　     24,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         504,685 円　（　　　　　　         3,882 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,578,680 円  
（　　　　　        12,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,749,674 円      
②総費用 504,685 円      
③純収益　①－② 2,244,989 円      
④建物等に帰属する純収益 1,578,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 666,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 648,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,444,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市宮戸三丁目１０２３番１８
 0308000089313-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
朝霞 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
朝霞 -1 埼玉県 埼玉第４ 氏名  不動産鑑定士　西脇　正樹   TEL.
鑑定評価額 29,900,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 朝霞市宮戸３丁目１０２３番１８
｢宮戸３－８－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(60,100)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 志木

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 志木駅北東方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 志木駅まで徒歩約１６分の既存の低層住宅地域で、今後も現状程度の住宅地として推移するものと予測する。地
価動向は、上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に東武東上線沿線で、概ね朝霞市及び周辺市の住宅地域が圏域。需要者は朝霞市及び隣接市内の居住者
のほか、都心へ通勤する一次取得者も見られる。周辺は従来からの普通住宅地域を形成。最寄駅から徒歩圏内であり、
需要は旺盛である。一般的な需要の価格レンジは、敷地１００㎡程度で、土地は２，０００万円から３，０００万円、
新築戸建は３，５００万円から４，５００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅を主体とする自用の取引が中心であり、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例
を収集しえた。一方で、賃貸物件も認められ、賃貸事例も存在するが、画地規模が大きい土地の上に建てられた一定規
模の物件が、収益用不動産として投資目的で取引されることが多い。従って、市場における取引の実態を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　志木 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    274,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[103.0]		 100
[125.9]		 [104.5]
100		 229,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境及び東京都区部と比べて
割安なことから、住居系、商業系共に需要は
堅調である。


地域要因の変動は特にない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 朝霞 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７Ｋ７４１
２
-25		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m市道、
中間画地
近商
高度地区最高25m
河川保全区域
(73,200)
b ７Ｋ７４１
２
-28		 志木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高25m
(60,160)
c ７Ｋ８４１
３
-8		 朝霞市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
北4m、二方路
１中専
高度地区最高25m
(70,160)
d ７Ｋ３８９
０
-5		 朝霞市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高25m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
185,874  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.1]
210,423 		 100
[ 102.0]
206,297 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
265,750  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
254,970 		 100
[ 111.9]
227,855 
238,000 
c (　           ) 
218,910  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
226,229 		 100
[ 116.2]
194,689 
203,000 
d (　           ) 
222,106  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
268,095 		 100
[ 106.1]
252,681 
264,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -9.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



朝霞 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,556,307 
481,880 
2,074,427 
1,513,980 
560,447 		 （　0.9735）
545,595 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,990,357 円　　　　（　     99,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
朝霞 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 60 ％   100 ％   100 ％   130 ㎡     10.0 m x   12.6 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均賃貸面積６５㎡のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,623 
105,000 		 1.0  105,000 
1.0  105,000 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,655 
108,000 		 1.0  108,000 
1.0  108,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

213,000 		 213,000 
213,000 
⑨年額支払賃料        213,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,556,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,556,000 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       107,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,448,648 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           213,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,041 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          213,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,557 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    206,050 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,061 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,556,307 円　　　　（　        19,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,623 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
朝霞 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,000 円  　　　　     23,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 76,680 円  　　　        2,556,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      187,200 円  　　　　     23,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,400 円  　　　　     23,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         481,880 円　（　　　　　　         3,707 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,513,980 円  
（　　　　　        11,646 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,556,307 円      
②総費用 481,880 円      
③純収益　①－② 2,074,427 円      
④建物等に帰属する純収益 1,513,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 560,447 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 545,595 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,197 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,990,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 朝霞 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　朝霞市宮戸三丁目１０２３番１８
 0308000089313-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考