別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
蕨 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蕨 -4 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　具志堅　全泉   TEL.
鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蕨市中央２丁目４番１５
｢中央２－１５－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南4m市道 水道、ガス、下水 蕨

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 蕨駅南方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域で、駅から徒歩圏であり、需要は底堅い。特段変動
要因は認められず、今後も同様の住環境を維持し、地価は上昇傾向で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線の住宅地域で、概ね蕨市、戸田市、川口市の圏域である。需要者は蕨
市及び隣接市在住の一次取得者が中心である。駅から徒歩圏に存し、利便性は良好で、居住環境も良好であることから
一定の需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。土地は３，０００万円台前半、新築戸建住宅は４，０００万
円台後半から５，０００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、周辺にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されて
いないため、収益価格はやや低位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅で
ある。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蕨 -5                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    309,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [106.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 蕨市内の宅地需要は堅調で、不動産価格は全
般に上昇傾向にあるが、国際情勢、金利、為
替レート、物価動向等に留意が必要である。


一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で
、蕨駅徒歩圏内に存し、住環境も比較的良好
で、一定の需要があり、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蕨 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６

-26		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5.4m市道
、中間画地
１住居

(70,200)
b ２５１０６

-23		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
c ２５１０７

-4		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ２５１０７

-21		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
e ２４７０７

-42		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m市
道、
南西3.1m、
角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
298,641  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
306,291 		 100
[  97.0]
315,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
335,000 
b (　           ) 
278,862  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
284,548 		 100
[  90.0]
316,164 
335,000 
c (　           ) 
194,932  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
239,881 		 100
[  79.8]
300,603 
319,000 
d (　           ) 
264,684  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
275,536 		 100
[  83.6]
329,589 
349,000 
e (　           ) 
283,207  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
287,272 		 100
[  97.8]
293,734 
311,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    330,000 円／㎡]  



蕨 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,451,488 
439,454 
2,012,034 
1,285,760 
726,274 		 （　0.9745）
707,754 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     18,147,538 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蕨 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.00 Ｗ2 104.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   96 ㎡     11.7 m x    8.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積５２㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
52.00 
100.0 
52.00 
1,990 
103,480 		 1.0  103,480 
1.0  103,480 

 2～ 2		 居宅
52.00 
100.0 
52.00 
2,030 
105,560 		 1.0  105,560 
1.0  105,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.00 
100.0 
104.00 

209,040 		 209,040 
209,040 
⑨年額支払賃料        209,040 円　×　12ヶ月　＝　       2,508,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,508,480 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       100,339 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,408,141 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           209,040 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,007 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          209,040 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          41,340 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,451,488 円　　　　（　        25,536 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蕨 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     19,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,254 円  　　　        2,508,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      166,600 円  　　　　     19,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         439,454 円　（　　　　　　         4,578 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0730 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,285,760 円  
（　　　　　        13,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,451,488 円      
②総費用 439,454 円      
③純収益　①－② 2,012,034 円      
④建物等に帰属する純収益 1,285,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 726,274 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 707,754 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,372 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,147,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蕨 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蕨市中央二丁目４番１５
 0334000004530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
蕨 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蕨 -4 埼玉県 埼玉第５ 氏名  不動産鑑定士　浦野　一郎   TEL.
鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 324,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蕨市中央２丁目４番１５
｢中央２－１５－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南4m市道 水道、ガス、下水 蕨

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 蕨駅南方

700m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 蕨駅徒歩圏のアパートや一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動要因は
なく、今後も現在の環境を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    332,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線の駅徒歩圏内の住宅地域で、概ね川口市、蕨市、戸田市の圏域。需要者は自己の居住
を目的とした個人が中心である。対象地周辺は蕨駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地であり、供給に比べて需要が旺盛で
あることから地価は上昇傾向で推移している。土地は３千万～４千万円台、土地建物総額で４千万円台後半～５千万円
台後半程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺に
はアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため
相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　蕨 -5                      　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    309,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [106.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 蕨市は人口、世帯数とも横ばい傾向にある。
金利は上昇傾向にあるものの物価上昇やイン
フレ期待等により不動産需要は引き続き旺盛
である。

最寄駅徒歩圏内に存し利便性・快適性に優れ
る住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が
少ないことから、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蕨 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６

-20		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.2m市道
、中間画地
１中専

(70,168)
b ２５１０６

-15		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
c ２５１０６

-4		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d ２４７０７

-42		 蕨市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m市
道、
南西3.1m、
角地
１住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,507  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
293,455 		 100
[  91.1]
322,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
341,000 
b (　           ) 
287,751  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
286,650 		 100
[  88.1]
325,369 
345,000 
c (　           ) 
251,151  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
256,272 		 100
[  83.7]
306,179 
325,000 
d (　           ) 
283,207  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
287,272 		 100
[  95.8]
299,866 
318,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    332,000 円／㎡]  



蕨 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,448,438 
439,361 
2,009,077 
1,285,760 
723,317 		 （　0.9745）
704,872 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     18,073,641 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蕨 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.00 Ｗ2 104.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   96 ㎡     11.7 m x    8.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積５２㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
52.00 
100.0 
52.00 
1,977 
102,804 		 1.0  102,804 
1.0  102,804 

 2～ 2		 居宅
52.00 
100.0 
52.00 
2,038 
105,976 		 1.0  105,976 
1.0  105,976 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
104.00 
100.0 
104.00 

208,780 		 208,780 
208,780 
⑨年額支払賃料        208,780 円　×　12ヶ月　＝　       2,505,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等一時金があるので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,505,360 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       100,214 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,405,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           208,780 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          208,780 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          41,288 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,448,438 円　　　　（　        25,505 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蕨 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     19,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 75,161 円  　　　        2,505,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      166,600 円  　　　　     19,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,600 円  　　　　     19,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         439,361 円　（　　　　　　         4,577 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     104.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0529 ×　 45 ％　＋　0.0730 ×  45 ％　＋ 0.0894 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,285,760 円  
（　　　　　        13,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,448,438 円      
②総費用 439,361 円      
③純収益　①－② 2,009,077 円      
④建物等に帰属する純収益 1,285,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 723,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 704,872 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,073,641 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蕨 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蕨市中央二丁目４番１５
 0334000004530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考