別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
越谷 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-6 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　村岡　淳二   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市神明町１丁目２２６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 沿道サービス施設が
多い国道沿いの路線
商業地域		 南西21m国道、南東側道 水道、下水 北越谷

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ　国道 交通

施設		 北越谷駅南西方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに自動車関連店、量販店等の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。失業率は低位で推移しており、
企業景況感も回復していることから、路線商業地の商況は回復傾向で推移していくものと推測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市、隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域である。典型的な需要者は、自己の店舗、事業所等の所
有を目的とする、資金力を有する中堅企業や、全国的規模の法人が想定される。失業率は低水準で推移している。企業
景況感は改善しており、商業地の地価は上昇傾向である。取引の中心となる価格帯は、前面道路路線価から、３５０坪
程度の土地で１億３，０００万円前後であると推測されるが、画地規模、形状や立地条件によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引の中心は、自己店舗、事業所取得目的である。土地取得後に建物を建築し、賃貸することを目的とする取引は稀で
ある。収益価格については、周辺の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価格に比べて低位に求めら
れた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準
地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[115.4]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 完全失業率は低水準で推移している。県内の
百貨店・スーパー販売額、新車登録台数は、
堅調に推移している。


交通量の多い国道沿いの路線商業地域で、地
域要因に特段の変化は見られない。



個別的要因に特段の変化は見られない。前面
道路は南西側幅員２１ｍの国道である。角地
にあり、南東側道路は幅員８．１ｍの市道で
ある。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ３０

-912		 八潮市

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
南6m、東6m、
三方路
２住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ０７Ｋ２２

-54		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m県道、
南東4.3m、
角地
近商

(90,200)
c ０６Ｋ２２

-906		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ０６Ｋ３０

-913		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西14m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e ０７Ｋ２２

-38		 さいたま市岩槻区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南25m国道、
北6.3m、
東6.2m、
三方路
２住居
高度地区最高15m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,760  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
148,944 		 100
[ 123.2]
120,896 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
112,139  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.5]
139,383 		 100
[ 116.4]
119,745 
120,000 
c (　           ) 
135,315  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
141,134 		 100
[ 115.5]
122,194 
122,000 
d (　           ) 
200,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
221,053 		 100
[ 182.5]
121,125 
121,000 
e (　           ) 
94,329  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
91,789 		 100
[  78.8]
116,484 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0 街路　　　　  -6.3 交通・接近　 +12.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.7 交通・接近　  +8.8 環境　　　　 +69.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



越谷 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,601,921 
6,189,910 
21,412,011 
18,120,700 
3,291,311 		 （　0.9496）
3,125,429 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     65,113,104 円　　　　（　     56,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 570.00 Ｓ2 1,140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,149 ㎡     57.8 m x   33.8 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建ての店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
570.00 
100.0 
570.00 
2,193 
1,250,010 		 4.0  5,000,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
570.00 
100.0 
570.00 
2,193 
1,250,010 		 4.0  5,000,040 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,140.00 
100.0 
1,140.00 

2,500,020 		 10,000,080 
0 
⑨年額支払賃料      2,500,020 円　×　12ヶ月　＝　      30,000,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,000,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,490,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,510,220 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,000,080 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,701 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,601,921 円　　　　（　        24,023 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,193 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越谷 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,315,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,200,010 円  　　　       30,000,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,044,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,104,000 円  　　　　    263,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       263,000 円  　　　　    263,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,189,910 円　（　　　　　　         5,387 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 263,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,120,700 円  
（　　　　　        15,771 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,601,921 円      
②総費用 6,189,910 円      
③純収益　①－② 21,412,011 円      
④建物等に帰属する純収益 18,120,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,291,311 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,125,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,720 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,113,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越谷 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越谷市神明町一丁目２２６番１
 0301000172299-0000
2 　越谷市神明町一丁目２２６番３
 0301000172301-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
越谷 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
越谷 5-6 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小泉　努   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 90,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 越谷市神明町１丁目２２６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,149  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）



(70,200)
台形
2:1		 店舗

Ｓ1		 沿道サービス施設が
多い国道沿いの路線
商業地域		 南西21m国道、南東側道 水道、下水 北越谷

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  58.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,150 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ　国道 交通

施設		 北越谷駅南西方

1.7km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道４号沿いに沿道型店舗が見られる路線商業地域である。特筆すべき地域要因の変動は見受けられず、当面は
現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、越谷市、春日部市、草加市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は地元を中心に事業を展開
する企業が中心である。近隣地域は国道沿いに沿道型店舗を中心とした路線商業地域であり、店舗需要の回復を背景に
、地価は緩やかな上昇基調で推移している。中心価格帯は、１㎡当たり１２０千円前後と判断されるが、画地規模や立
地条件等により取引価格はまちまちであり、相場の形成には至っていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は越谷市内の幹線道路沿いの取引事例を中心に試算しており、市場性に着目した実証的価格である。収益価格
は収益性に着目した理論的価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた
。本件は比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付けることが妥当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のと
おり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　草加 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [100.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩慢な回復基調が続いており、不動産
市況も底堅く推移している。



繁華性の低い路線商業地域であり、可視的な
変化は特に見られない。地価は上昇基調で推
移している。


角地であり、優位性が認められる。競争力の
程度は普通である。個別的要因に変動はない
。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 越谷 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７Ｋ０２

-52		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
東4m、二方路
２住居

(60,200)
b ０７Ｋ２２

-28		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.9m市道、
南7m、角地
近商

(90,200)
c ０７Ｋ０２

-40		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ０７Ｋ３２

-19		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
北西4m、角地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,529  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
132,962 		 100
[ 113.3]
117,354 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
145,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
142,080 		 100
[ 124.2]
114,396 
114,000 
c (　           ) 
137,257  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
139,728 		 100
[ 121.2]
115,287 
115,000 
d (　           ) 
155,660  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
150,471 		 100
[ 124.5]
120,860 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



越谷 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,083,715 
6,213,224 
21,870,491 
18,327,400 
3,543,091 		 （　0.9496）
3,364,519 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     70,094,146 円　　　　（　     61,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
越谷 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 570.00 Ｓ2 1,140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 70 ％   200 ％   200 ％   1,149 ㎡     57.8 m x   33.8 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの店舗を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
570.00 
100.0 
570.00 
2,170 
1,236,900 		 4.0  4,947,600 
1.0  1,236,900 
一括
 2～ 2		 店舗
570.00 
100.0 
570.00 
2,170 
1,236,900 		 4.0  4,947,600 
1.0  1,236,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,140.00 
100.0 
1,140.00 

2,473,800 		 9,895,200 
2,473,800 
⑨年額支払賃料      2,473,800 円　×　12ヶ月　＝　      29,685,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,685,600 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,463,905 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,221,695 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,895,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,473,800 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         771,281 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,083,715 円　　　　（　        24,442 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,239 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,170 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
越谷 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,330,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,187,424 円  　　　       29,685,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,035,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,128,000 円  　　　　    266,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       266,000 円  　　　　    266,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,213,224 円　（　　　　　　         5,408 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 266,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　   1,140.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,327,400 円  
（　　　　　        15,951 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,083,715 円      
②総費用 6,213,224 円      
③純収益　①－② 21,870,491 円      
④建物等に帰属する純収益 18,327,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,543,091 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,364,519 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,928 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,094,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 越谷 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　越谷市神明町一丁目２２６番１
 0301000172299-0000
2 　越谷市神明町一丁目２２６番３
 0301000172301-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考