鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
越谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　荒井　信宏

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

449,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市南越谷４丁目１２番２１外				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	店舗兼共同住宅、マンションが建ち並ぶ商業地域	北西19.7m市道	水道、ガス、下水	新越谷 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．７ｍ市道

交通

施設

新越谷駅南西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼共同住宅、マンションが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 462,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね越谷市、草加市内の駅周辺の商業地域圏域である。需要者の中心は不動産業者、投資家、事業法人
等である。新越谷駅西口に近接した店舗兼共同住宅、マンションが建ち並ぶ商業地域である。取引される価格帯はまち
まちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は新越谷駅西口の商業地域に存し、希少性が高いと認められるが、賃料の遅行性や建築費高騰によるコスト
高もあって収益価格は低位に求められた。また、利回りなどの数値の査定に当たっては想定要素を多く含むことから、
市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに市場分析の結果をも考慮して、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    424,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　越谷 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    435,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかな回復基調にあり、不動産市況
も底堅く推移している。

特に地価形成に影響する地域要因の変動は認
められない。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６Ｃ０７ -1077	越谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7.9m市道、北西4m、角地		商業 (90,400)
b	０６Ｃ２２ -902	越谷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m県道、南西7.9m、二方路		商業 (90,400)
c	０７Ｋ２７ -25	越谷市		建付地	（　）	長方形	南12.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０６Ｃ１７ -907	草加市		建付地	（　）	長方形	南7.4m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	０７Ｋ３０ -1049	草加市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、西6m、東3.4m、三方路		商業 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 420,329	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	426,391	100 [ 90.3]	472,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	472,000
b	(　 ) 310,670	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	312,193	100 [ 81.5]	383,059		383,000
c	(　 ) 367,242	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	374,587	100 [ 80.4]	465,904		466,000
d	(　 ) 253,541	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,908	100 [ 67.7]	386,866		387,000
e	(　 ) 257,593	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	251,147	100 [ 68.7]	365,571		366,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 -3.8	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 462,000 円／㎡]

越谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,289,947	6,468,917	24,821,030	20,415,500	4,405,530	（　0.9530） 4,198,470	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	91,271,087 円　　　　（　 331,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所共同住宅	187.47	ＲＣ7	1,104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	276 ㎡	12.1 m x 22.9 m	前面道路：市道　 19.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～３階はフロアー貸しの事務所、４階以上は約３０㎡の１Ｋタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.04	70.0	95.93	4,200	402,906	6.0	2,417,436
							0.0	0
2～ 2	事務所	187.47	90.0	168.72	3,200	539,904	6.0	3,239,424
							0.0	0
3～ 3	事務所	187.47	90.0	168.72	2,900	489,288	6.0	2,935,728
							0.0	0
4～ 6	居宅	158.57	90.0	142.71	2,350	335,369	1.0	335,369
							1.0	335,369
7～ 7	居宅	116.31	90.0	104.68	2,350	245,998	1.0	245,998
							1.0	245,998

計		1,104.00	87.5	966.18		2,684,203		9,844,693
								1,252,105

⑨年額支払賃料	2,684,203 円　×　12ヶ月　＝　 32,210,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 966.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,210,436 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 2,673,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,616,970 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,844,693 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,276 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,252,105 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 582,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,289,947 円　　　　（　 113,369 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,535,000 円	307,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,331,617 円	33,290,436　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 532,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,456,000 円	307,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,468,917 円　（　　　　　　 23,438 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	307,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,104.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,415,500 円（　　　　　 73,969 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,289,947 円
②総費用	6,468,917 円
③純収益　①－②	24,821,030 円
④建物等に帰属する純収益	20,415,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,405,530 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,198,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,271,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

越谷 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	越谷市南越谷四丁目１２番２１	0301000285267-0000
2	越谷市南越谷四丁目１２番２２	0301000285268-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
越谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 5-2

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小石　秀幸

TEL.

鑑定評価額

124,000,000 円

１㎡当たりの価格

449,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市南越谷４丁目１２番２１外				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	店舗兼共同住宅、マンションが建ち並ぶ商業地域	北西19.7m市道	水道、ガス、下水	新越谷 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９．７ｍ市道

交通

施設

新越谷駅南西方

200m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域として熟成された地域であるため、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 456,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 341,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の越谷市及びその周辺市区内に存する駅前商業地一帯である。需要者の中心は越谷市及
びその周辺で、店舗経営等を目的とする個人又は法人等である。対象不動産は越谷駅周辺に形成された繁華性のある商
業地域にあるため高い需要が見込まれる地域で、同一需給圏内の競争力は比較的高いものと判断される。中心となる価
格帯は４０万円／㎡から５０万円／㎡程度になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件は駅前商業地域に存する土地の更地としての価格を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は周辺におけ
る土地の相場水準と当該土地を有効活用することによって得られる収益を勘案した価格決定行動を行うものと思料され
る。したがって、市場性と収益性とを勘案して価額を決定することが市場の実態に合致し、最も合理的と判断する。以
上より、本件では比準価格と収益価格を関連付けて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウイルス感染症の終息にともない経済
情勢は回復しつつあり地価は上昇傾向で推移
している。

特に地域要因に変化はない。

特に個別的要因に変化はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

越谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０６Ｃ２２ -903	越谷市		更地	（　）	長方形	東17.3m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０７Ｋ１５ -12	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.2m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	０６Ｃ１７ -957	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	西24m市道、中間画地		近商 (100,300)
d	０７Ｋ１５ -9	草加市		更地	（　）	台形	東13m県道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 363,086	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	379,425	100 [ 82.9]	457,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	458,000
b	(　 ) 338,668	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	343,071	100 [ 76.2]	450,224		450,000
c	(　 ) 362,943	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	374,557	100 [ 80.4]	465,867		466,000
d	(　 ) 352,353	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	357,638	100 [ 79.9]	447,607		448,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 456,000 円／㎡]

越谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,896,082	6,976,000	25,920,082	21,380,700	4,539,382	（　0.9530） 4,326,031	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	94,044,152 円　　　　（　 341,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗事務所共同住宅	187.47	ＲＣ7	1,104.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	276 ㎡	12.1 m x 22.9 m	前面道路：市道　 19.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階を事務所、３階以上を単身者向けの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

類似建物の標準的なレンタブル比を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.04	70.0	95.93	4,581	439,000	5.0	2,195,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	187.47	90.0	168.72	3,665	618,000	2.0	1,236,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	187.47	90.0	168.72	2,749	464,000	1.0	464,000
							0.0	0
4～ 6	居宅	158.57	90.0	142.71	2,749	392,000	1.0	392,000
							0.0	0
7～ 7	居宅	116.31	90.0	104.68	2,749	288,000	1.0	288,000
							0.0	0

計		1,104.00	87.5	966.18		2,985,000		5,359,000
								0

⑨年額支払賃料	2,985,000 円　×　12ヶ月　＝　 35,820,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 966.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,820,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,973,060 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,846,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,359,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,142 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,896,082 円　　　　（　 119,189 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,600 円/㎡　月額支払賃料（　 4,581 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,705,000 円	341,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,432,800 円	35,820,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 428,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,728,000 円	341,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	341,000 円	341,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,976,000 円　（　　　　　　 25,275 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9530

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	341,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,104.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0493 ×　 45 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,380,700 円（　　　　　 77,466 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,896,082 円
②総費用	6,976,000 円
③純収益　①－②	25,920,082 円
④建物等に帰属する純収益	21,380,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,539,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,326,031 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,674 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,044,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

越谷 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	越谷市南越谷四丁目１２番２１	0301000285267-0000
2	越谷市南越谷四丁目１２番２２	0301000285268-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考