鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
越谷 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -27

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市東越谷１０丁目３７番１０				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	越谷 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ　
市道

交通

施設

越谷駅東方

2.0km

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅の建ち並ぶ、街区の整然とした住宅地域である。バス便地域であるが土地供給不足を受け、地価
は上昇傾向である。地域要因に特段の変化は見られず、当面、現状を維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、越谷市、隣接市の鉄道各駅からやや距離のある住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居
住の一次取得者のほか、他市からの転入者も想定される。住宅地の土地供給不足から、地価は上昇傾向で推移している
。取引の中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で１，９００－２，０００万円前後、新築戸建住宅で３，５００－３
，７００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸用住宅も見られるが、取引の中心は自己住宅取得目的である。賃貸市場で地価に見合う賃料水準が形成さ
れていないことから、収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に
最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 241,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[106.0]

100
[191.2]

[101.5]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

完全失業率は低水準で推移している。越谷市
内の戸建て住宅着工件数は、やや減少、土地
取引件数は横ばいである。

地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅
からの距離がやや遠いが、バス便の便利な街
区の整然とした住宅地域である。

個別的要因に特段の変化は見られない。接道
は、北東側６ｍ道路である。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７Ｋ３２ -39	越谷市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	０７Ｋ３０ -1548	越谷市		建付地	（　）	長方形	北東9.2m市道、中間画地		１中専 (60,100)
c	０７Ｋ３０ -1550	越谷市		建付地	（　）	長方形	北7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	０７Ｋ３０ -1551	越谷市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
e	０７Ｋ３０ -1549	越谷市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,684	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	127,186	100 [ 98.3]	129,386	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 117,866	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	118,214	100 [ 91.7]	128,914		131,000
c	(　 ) 157,205	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,965	100 [ 126.7]	129,412		131,000
d	(　 ) 126,663	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	121,644	100 [ 94.7]	128,452		130,000
e	(　 ) 159,761	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,436	100 [ 127.0]	128,690		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.9	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 131,000 円／㎡]

越谷 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,928,622	610,242	2,318,380	1,983,960	334,420	（　0.9725） 325,223	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,227,178 円　　　　（　 49,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	147 ㎡	10.0 m x 14.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸２７㎡程度の共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,645	131,600	1.0	131,600
							0.0	0
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,679	134,320	1.0	134,320
							0.0	0
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		265,920		265,920
								0

⑨年額支払賃料	265,920 円　×　12ヶ月　＝　 3,191,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,191,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 264,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,926,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	265,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,438 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,928,622 円　　　　（　 19,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,679 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,500 円	29,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,642 円	3,191,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 237,600 円	29,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,700 円	29,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 610,242 円　（　　　　　　 4,151 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,983,960 円（　　　　　 13,496 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,928,622 円
②総費用	610,242 円
③純収益　①－②	2,318,380 円
④建物等に帰属する純収益	1,983,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	334,420 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	325,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,212 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,227,178 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

越谷 -27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	越谷市東越谷十丁目３７番１０	0301000241050-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
越谷 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

越谷 -27

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　小泉　努

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	100,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	越谷市東越谷１０丁目３７番１０				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北東6m市道	水道、ガス、下水	越谷 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

越谷駅東方

2.0km

法令

規制

１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が多く建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域である。周囲に駐車場等も見られ、開発余地が残ることから、
徐々に住宅地域として熟成度を増していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、草加市、春日部市の住宅地域。需要者は市内在住の一次取
得者層が中心。当該圏域はバス便利用圏であり、交通利便性に劣るが、区画整理が完了し居住環境が良好な住宅地域で
あり、相応の需要が認められる。底堅い需要を背景に地価は緩やかな上昇基調で推移している。中心価格帯は土地は面
積１２０㎡程度で１，６００万円前後、新築戸建住宅は総額３，１００万円前後と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は越谷駅、北越谷駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地
に共同住宅を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は、自
用目的であり、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格
を重視し、収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 241,000 円／㎡

[105.0]
100

100
[106.0]

100
[187.8]

[101.5]
100

129,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩慢な回復基調が続いており、不動産
市況も底堅く推移している。

越谷駅からバス便利用の住宅地域であり、可
視的な変化は特に見られない。地価は上昇基
調で推移している。

北東側で市道に接面しており、方位において
若干の優位性が認められる。市場における競
争力の程度は普通である。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +66.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

越谷 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７Ｋ３０ -1551	越谷市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
b	０７Ｋ２２ -49	越谷市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
c	０７Ｋ３０ -528	越谷市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,100)
d	０７Ｋ３０ -1549	越谷市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,663	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	121,644	100 [ 95.9]	126,845	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 125,642	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	122,035	100 [ 96.8]	126,069		128,000
c	(　 ) 116,574	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	116,574	100 [ 89.3]	130,542		133,000
d	(　 ) 159,761	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	163,436	100 [ 127.3]	128,386		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

越谷 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,081,761	635,770	2,445,991	2,090,840	355,151	（　0.9725） 345,384	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,675,200 円　　　　（　 52,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

越谷 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	150 ％	150 ％	147 ㎡	10.0 m x 14.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ（戸当り面積約２７㎡、各階同型、計６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	1,661	132,880	1.0	132,880
							1.0	132,880
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	1,695	135,600	1.0	135,600
							1.0	135,600
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		268,480		268,480
								268,480

⑨年額支払賃料	268,480 円　×　12ヶ月　＝　 3,221,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,221,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 267,406 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,954,354 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	268,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,462 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 124,945 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,081,761 円　　　　（　 20,964 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,695 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

越谷 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	156,500 円	31,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	128,870 円	3,221,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,400 円	31,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,300 円	31,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 635,770 円　（　　　　　　 4,325 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,090,840 円（　　　　　 14,223 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,081,761 円
②総費用	635,770 円
③純収益　①－②	2,445,991 円
④建物等に帰属する純収益	2,090,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	355,151 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	345,384 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,675,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

越谷 -27　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	越谷市東越谷十丁目３７番１０	0301000241050-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考