別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
草加 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 5-5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市西町１１７６番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 東21m国道 水道、下水 草加

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 同一路線沿いでの大型店の出
店などを受けて交通量が増し
ている。		 街

路		 ２１ｍ国道 交通

施設		 草加駅西方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 バイパス沿いに低層店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。同一路線沿いでは大型店の出店も見られ、
交通量、顧客の流動性が増すことが予測される。草加駅勢圏にもあり需給関係は強含み傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草加市及びその周辺市の路線商業地域である。需要者は地縁性の強い事業法人の外、全国規模で事業を展
開する法人も考えられる。アフターコロナにより商況の回復傾向が見られるほか同一路線沿いでの大型店の出店による
交通量の増加などを受けて需給関係は強含み傾向に転じている。需要の中心となる価格帯は見出し難いが１３００㎡程
度の土地で１７０～２００百万円程度が主流と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用を目的とした取引が中心で収益目的の取引は相対的に少ない。また郊外型店舗や倉庫の賃貸需要も見られる地
域であるが、定期借地契約なども多く賃貸借契約は個別性が強く土地価格に見合う賃料水準が反映されにくい。また、
光熱費、人件費などの高騰も受けて収益価格はやや低位に求められた。従って、市場分析の結果を踏まえ、市場の実態
を反映した比準価格を重視し収益価格を関連づけて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、個人消費も持
ち直しの動きがられる。金融資本市場の変動
リスクも見られるが、商況はデフレ脱却に向
かっている。

沿道での大型店の出店など繁華性、交通量は
増大しており、路線商業地域としての相対的
競争力は強まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７Ｋ１７

-47		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西15m県道、
南4m、二方路
準工

(70,200)
b ０７Ｋ３２

-901		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北24m県道、
東4m、
南西3.5m、
三方路
準工

(70,200)
c ０７Ｋ１５

-11		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d ０７Ｋ１７

-45		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e ０６Ｋ３０

-912		 八潮市

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 西16m県道、
南6m、東6m、
三方路
２住居
高度2種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
181,238  		 100
[ 130.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
145,744 		 100
[ 107.5]
135,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
136,000 
b (　           ) 
177,272  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
187,041 		 100
[ 130.0]
143,878 
144,000 
c (　           ) 
165,421  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
167,571 		 100
[ 118.8]
141,053 
141,000 
d (　           ) 
198,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
167,653 		 100
[ 112.2]
149,423 
149,000 
e (　           ) 
104,760  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.5]
148,944 		 100
[ 112.3]
132,630 
133,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



草加 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,215,306 
6,588,820 
23,626,486 
17,161,200 
6,465,286 		 （　0.9504）
6,144,608 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    130,736,340 円　　　　（　     99,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 660.00 ＬＳ2 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,321 ㎡     36.5 m x   36.4 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の利用状況を勘案し一棟貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
100.0 
660.00 
2,300 
1,518,000 		 3.0  4,554,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
660.00 
100.0 
660.00 
1,850 
1,221,000 		 3.0  3,663,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
100.0 
1,320.00 

2,739,000 		 8,217,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,739,000 円　×　12ヶ月　＝　      32,868,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,868,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,728,044 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,139,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,217,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,350 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,215,306 円　　　　（　        22,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,306 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,260,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,314,720 円  　　　       32,868,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,431,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,079,000 円  　　　　    252,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       252,000 円  　　　　    252,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,588,820 円　（　　　　　　         4,988 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 252,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,161,200 円  
（　　　　　        12,991 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,215,306 円      
②総費用 6,588,820 円      
③純収益　①－② 23,626,486 円      
④建物等に帰属する純収益 17,161,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,465,286 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,144,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,651 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,736,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市西町１１７６番３
 0316000351069-0000
2 　草加市西町１１８２番３
 0316000351085-0000
3 　草加市西町１１８３番１
 0316000351087-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
草加 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
草加 5-5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　大山　光男   TEL.
鑑定評価額 177,000,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 草加市西町１１７６番３外
 ②地積
　(㎡)		 1,321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 東21m国道 水道、下水 草加

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ国道 交通

施設		 草加駅西方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は国道沿いに自動車関連店舗、飲食店等のロードサービス店舗等が建ち並ぶ路線商業地である。旧松原
団地跡地にも店舗が進出し、４号線沿線の商業域の増加が期待される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は草加市及び４号線沿いの市を圏域とする幹線道沿いの路線商業地域である。需要者は圏域内に地縁性を持
つ事業法人が多いが、地価水準の割安感から広域的に事業展開する法人等も見られる。新型コロナの収束により、客足
の増加、路線商業地の需要の高まりが見られる。商業地は個別が強く、取引される規模、価格帯は様々であり、需要の
中心なる価格帯の把握は困難であった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域における市場での取引は自己使用を目的としたものが大半である。店舗の賃貸市場もその規模・用途により様
々であり、収益価格はやや低位であるが概ね妥当な範囲にて試算されたもの判断する。本件は市場の実態を反映した比
準価格を標準として収益価格を関連付け、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    130,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナ禍の行動制限が解除され、路線商
業の商業施設への集客力は増加傾向である。



店舗テナントの入室が増加により空き状況が
減少傾向であるが、一方、従業者の確保が課
題となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 草加 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０７Ｋ１７

-45		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ０７Ｋ１５

-11		 草加市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c ０７Ｋ０１

-35		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西10.5m市道、
南2m、二方路
商業

(80,400)
d ０７Ｋ０１

-68		 草加市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.2m市道、
東4m、角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,602  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
167,653 		 100
[ 115.0]
145,785 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
165,421  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
167,571 		 100
[ 123.8]
135,356 
135,000 
c (　           ) 
147,542  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
174,430 		 100
[ 131.5]
132,646 
133,000 
d (　           ) 
153,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
150,875 		 100
[ 109.8]
137,409 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



草加 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,487,226 
6,587,640 
22,899,586 
17,297,400 
5,602,186 		 （　0.9504）
5,324,318 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    113,283,362 円　　　　（　     85,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
草加 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 660.00 Ｓ2 1,320.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,321 ㎡     36.5 m x   36.4 m  前面道路：国道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
660.00 
100.0 
660.00 
2,250 
1,485,000 		 3.0  4,455,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
660.00 
100.0 
660.00 
1,800 
1,188,000 		 3.0  3,564,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,320.00 
100.0 
1,320.00 

2,673,000 		 8,019,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,673,000 円　×　12ヶ月　＝　      32,076,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,076,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,662,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,413,692 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,019,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          73,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,487,226 円　　　　（　        22,322 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,256 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
草加 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,270,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,283,040 円  　　　       32,076,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,431,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,095,500 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,587,640 円　（　　　　　　         4,987 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,320.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,297,400 円  
（　　　　　        13,094 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,487,226 円      
②総費用 6,587,640 円      
③純収益　①－② 22,899,586 円      
④建物等に帰属する純収益 17,297,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,602,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,324,318 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,031 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,283,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 草加 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　草加市西町１１７６番３
 0316000351069-0000
2 　草加市西町１１８２番３
 0316000351085-0000
3 　草加市西町１１８３番１
 0316000351087-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考