鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
草加 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 -1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

TEL.

鑑定評価額

19,600,000 円

１㎡当たりの価格

153,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市金明町字道下１２２番９				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	新田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 8.5 ｍ、規模　　 128 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４ｍ
　市道

交通

施設

新田駅北東方

450m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

新田駅から徒歩圏の戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。今後とも現在と同様の住環境を維持
していくものと推測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、草加市、隣接市区の鉄道各駅から徒歩圏の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の
一次取得者のほか、他市区からの転入者も想定される。最寄駅から徒歩圏で希少性の高い土地の地価は、上昇傾向で推
移している。取引の中心となる価格帯は、１３０㎡程度の土地で２，０００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万円
前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸用住宅も見られるが、取引の中心は自己住宅取得目的である。賃貸市場で地価に見合う賃料水準が形成さ
れていないことから、収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に
最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額
を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 174,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[103.0]

100
[119.5]

[103.0]
100

152,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

完全失業率は低水準で推移している。草加市
内の戸建て住宅着工件数は、減少傾向、土地
取引件数は横ばいである。

地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅
から徒歩圏の住宅地域であり、希少性は高い
。

個別的要因に特段の変化は見られない。接道
は西側幅員４ｍの道路であり、競争力は普通
である。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

草加 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７Ｋ３０ -1001	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、東5.2m、角地		１住居 (70,160)
b	０７Ｋ３０ -1002	草加市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	０７Ｋ３０ -1003	草加市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	０７Ｋ３０ -1004	草加市		建付地	（　）	長方形	北東11.7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e	０７Ｋ３０ -1012	草加市		建付地	（　）	台形	東4m区画街路、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,140	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	133,047	100 [ 87.5]	152,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 102,971	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,310	100 [ 67.6]	154,305		159,000
c	(　 ) 125,038	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	125,782	100 [ 81.9]	153,580		158,000
d	(　 ) 102,758	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	105,593	100 [ 69.4]	152,151		157,000
e	(　 ) 178,769	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	177,033	100 [ 119.1]	148,642		153,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.9	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

草加 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,759,900	589,888	2,170,012	1,877,080	292,932	（　0.9725） 284,876	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,330,578 円　　　　（　 49,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	128 ㎡	15.0 m x 8.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各戸３５㎡程度の共同住宅の建築を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,772	124,040	1.0	124,040
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,808	126,560	1.0	126,560
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		250,600		250,600
								0

⑨年額支払賃料	250,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,007,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,007,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 249,598 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,757,602 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,759,900 円　　　　（　 21,562 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,808 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草加 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,500 円	28,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,288 円	3,007,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 589,888 円　（　　　　　　 4,609 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,877,080 円（　　　　　 14,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,759,900 円
②総費用	589,888 円
③純収益　①－②	2,170,012 円
④建物等に帰属する純収益	1,877,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,932 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	284,876 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,330,578 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

草加 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	草加市金明町字道下１２２番９	0316000266018-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
草加 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

草加 -1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　浅子　栄二

TEL.

鑑定評価額

19,700,000 円

１㎡当たりの価格

154,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	草加市金明町字道下１２２番９				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	新田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 8.5 ｍ、規模　　 128 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

新田駅北東方

450m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であるが、今後、新田駅周辺の地域要因の変化が当該地域
の需給動向に良い影響を与えるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は草加市、越谷市内の駅から徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は一次取得者であるが買替え層もみられる。
地縁性のある需要者が多いが、都内居住の需要者も見られる。住宅は、１００～１５０㎡の中小規模画地が多い。草加
市内では、住環境はほぼ標準的だが、駅周辺の区画整理の進展に伴い需要が増加傾向にある。土地相場は１４５～１６
０千円／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は３，０００万円台前半の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には一般住宅のほかアパート等も見られるが、土地価格に見合う新規賃料設定は困難であり、また、継続賃料
においても遅行性及び保守性があり物価上昇等に見合う賃料の値上げには困難を伴い、その結果、収益価格は低位に試
算される傾向にある。よって、地域内では自用目的の取引が中心であることから、実証的な比準価格を標準とし、収益
価格を関連づけ、代表標準地からの規準の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　草加 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 174,000 円／㎡

[104.6]
100

100
[100.0]

100
[121.2]

[103.0]
100

155,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。先行きについては、雇用・
所得環境が改善する下で、各種政策の効果が
出現している。

新田駅から徒歩圏の住宅地域。駅前の土地区
画整理事業が進展しており、対象地周辺の土
地需要は増加している。地価水準は上昇で推
移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

草加 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７Ｋ３０ -1013	草加市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m区画街路、中間画地		１中専 (60,160)
b	０７Ｋ１５ -209	草加市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、南4m、準角地		１中専 (70,200)
c	０７Ｋ１５ -204	草加市		貸家建付地	（　）	台形	北東5m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	０７Ｋ０４ -103	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.4m市道、南東4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 188,028	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	181,575	100 [ 118.8]	152,841	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	157,000
b	(　 ) 154,924	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	151,858	100 [ 97.0]	156,555		161,000
c	(　 ) 139,745	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	142,223	100 [ 96.0]	148,149		153,000
d	(　 ) 168,902	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 107.6]	162,152	100 [ 100.0]	162,152		167,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 158,000 円／㎡]

草加 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,777,632	584,861	2,192,771	1,850,360	342,411	（　0.9725） 332,995	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	7,399,889 円　　　　（　 57,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

草加 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	128 ㎡	15.0 m x 8.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式　単身者向け共同住宅　　平均専有面積２３㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	70.00	100.0	70.00	1,783	124,810	1.0	124,810
							0.0	0
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,820	127,400	1.0	127,400
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		252,210		252,210
								0

⑨年額支払賃料	252,210 円　×　12ヶ月　＝　 3,026,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,026,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,201 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,775,319 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,210 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,777,632 円　　　　（　 21,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,898 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

草加 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	138,500 円	27,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,061 円	3,026,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 228,500 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 584,861 円　（　　　　　　 4,569 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,850,360 円（　　　　　 14,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,777,632 円
②総費用	584,861 円
③純収益　①－②	2,192,771 円
④建物等に帰属する純収益	1,850,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	342,411 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	332,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,602 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,399,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

草加 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	草加市金明町字道下１２２番９	0316000266018-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考